Allgemein

2.3.2.3.1. Sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück, Grundstücksort: Österreich – Ausgangsrechnung an Privatperson aus Österreich/Gemeinschaftsgebiet/Drittland

Wird die Grundstücksleistung von einem österreichischen Unternehmer erbracht und liegt das Grundstück in Österreich?

Seite 475
Nein ❑ Ja ❑

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Ist der steuerbare Umsatz steuerpflichtig oder steuerfrei?

  • Grundsätzlich ist der Umsatz immer steuerpflichtig in Österreich, außer dieser Umsatz ist taxativ in den §§ 6-9 aufgezählt. Ist der Umsatz in den §§ 6-9 aufgezählt, dann ist der Umsatz steuerbar und steuerfrei:

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Ist der Umsatz steuerbar und steuerpflichtig, wie hoch ist die Bemessungsgrundlage?

  • Bei sonstigen Leistungen ist die Bemessungsgrundlage das Entgelt.

  • Die Umsatzsteuer gehört nicht zum Entgelt, jedoch andere Abgaben, wie z.B. Verbrauchs-, Energie- und Vergnügungssteuern, Werbeabgabe sowie der Altlastenbeitrag (
    Rz 644 UStR
    ).

Ist der Umsatz steuerbar und steuerpflichtig, wie hoch ist der Umsatzsteuersatz?

  • Der Umsatzsteuersatz ist grundsätzlich 20 % gem. § 10 Abs. 1.

  • Ist die sonstige Leistung in § 10 Abs. 2 oder Abs. 3 taxativ aufgezählt, dann ermäßigt sich der Umsatzsteuersatz auf 10 % oder 13 % (BGBl. I Nr. 118/2015) bei Vermietung zu Wohnzwecken beträgt der Umsatzsteuersatz 10 % (§ 10 Abs. 2 Z 3 lit. a).

Seite 476Anmerkungen:

  • Für die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke sind 10 % in Rechnung zu stellen. (Es ist der tatsächliche letztliche Verwendungszweck des Mietgegenstandes maßgebend!).

  • Nicht begünstigt ist die Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (z.B. im Rahmen der Vermietung einer möblierten Wohnung) und die Lieferung von Wärme (
    Rz 1185 UStR
    ).

  • Wird ein Grundstück teils für Wohnzwecke und teils für andere Zwecke verwendet, ist für die Umsatzbesteuerung eine Aufteilung des Entgelts vorzunehmen (z.B. Vermietung eines Gebäudes, in dem sich teils Wohnungen und teils Geschäftslokale befinden).

  • Der ermäßigte Steuersatz erstreckt sich auch auf unselbständige Nebenleistungen. Dazu zählen z.B. die Aufzugsbenützung, Reparaturen und Verbesserungen auf Wunsch des Mieters, Waschküchenbenützung, Endreinigung bei Ferienwohnungen und Appartements, Wasserversorgung, Flur- und Treppenreinigung, Treppenbeleuchtung (
    Rz 1189 UStR
    ), ausgenommen die Lieferung von Wärme (immer 20 %!)

  • Wird vom Unternehmer zusammen mit der Beherbergung auch ein ortsübliches Frühstück verabreicht, unterliegt dieses wie bisher dem ermäßigten Steuersatz von 10 %. Die Beherbergung selbst unterliegt hingegen gemäß § 10 Abs. 3 Z 3 lit. a UStG i.d.F. BGBl. I Nr. 118/2015 ab 1. Mai 2016 dem ermäßigten Steuersatz von 13 %. Ausgenommen davon sind An- und Vorauszahlungen vor dem 1. September 2015 für Leistungen zwischen dem 1. Mai 2016 und dem 31. Dezember 2017. Für diese Leistungen darf noch der ermäßigte Steuersatz in Höhe von 10 % angewendet werden.

    Beispiel: (Ecker/Kuder/Melhardt in Mayr/Lattner/Schlager [Hrsg.], Steuerreform 2015/16, 111):

    Folgende Beherbergungsumsätze werden erbracht am:

    • 15. März 2016, mit oder ohne Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015. Unabhängig davon, ob für die Beherbergungsleistung am 15. März 2016 eine Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015 vorgenommen wurde, unterliegt der Umsatz dem ermäßigten Steuersatz i.H.v. 10 %.

    • 29. Oktober 2016, ohne Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015. Der Beherbergungsumsatz am 29. Oktober 2016 ist mangels Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015 mit 13 % zu besteuern.

    • 19. November 2017, mit Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015. Die Beherbergungsleistung am 19. November 2017 ist mit 10 % zu besteuern, weil eine Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015 stattgefunden hat.

  • Die Aufteilung eines pauschalen Entgelts, das Beherbergung und Verköstigung beinhaltet (z.B. Halbpension), erfolgt bei Vorliegen von Einzelverkaufspreisen für die Leistungsteile im Verhältnis der Einzelverkaufspreise. Liegen keine Einzelverkaufspreise vor, weil bspw. ausschließlich Halbpension angeboten wird, ist nach den Kosten aufzuteilen (siehe EB zu BGBl. I Nr. 118/2015).

    Beispiel: (Ecker/Kuder/Melhardt in Mayr/Lattner/Schlager [Hrsg.] Steuerreform 2015/16, 111):

    Ein Beherbergungsunternehmen bietet folgende Leistungen an:

    • Nur Nächtigung (ohne Verpflegung), Preis: 100 €;

    • Halbpension, Preis: 130 €.

    Da das Beherbergungsunternehmen auch nur die Nächtigung alleine anbietet (separate Restaurantdienstleistungen werden nicht angeboten), liegt ein Einzelverkaufspreis für dieses vor. Mangels Einzelverkaufspreis für die Restaurationsleistungen kann eine Aufteilung nach Einzelverkaufspreisen dergestalt erfolgen, dass der den Einzelverkaufspreis für die Nächtigung übersteigende Teil der Halbpension i.H.v. 30 € der Restaurantdienstleistung zugeordnet werden kann (vgl EuGH 6.10.2005, C-291/03, MyTravel).

    Getränke, die nicht unter § 10 Abs. 2 Z 1 lit. c UStG BGBl. I Nr. 118/2015 fallen, sind gesondert zu beurteilen.

Seite 477Ist der Umsatz steuerbar und steuerpflichtig, wer schuldet die Umsatzsteuer (der österreichische Leistungserbringer oder der ausländische Leistungsempfänger)?

Der österreichische Leistungserbringer schuldet gem. § 19 Abs. 1 UStG die österreichische Umsatzsteuer.

Enthält die Rechnung folgende Rechnungsmerkmale?

  • Der Unternehmer ist grundsätzlich nicht verpflichtet gem. § 11 Abs. 1 eine Rechnung an Privatpersonen auszustellen. Führt der Leistungserbringer aber eine Werkleistung im Zusammenhang mit einem Grundstück an eine Privatperson aus, ist er verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung des Umsatzes eine Rechnung auszustellen (§ 11 Abs. 1).

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