Allgemein

2.3.1.2.1. Sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück, Grundstücksort: Österreich – Eingangsrechnung vom Leistungserbringer aus dem Gemeinschaftsgebiet/Drittland

Wird die Grundstücksleistung von einem ausländischen Unternehmer erbracht und liegt das Grundstück in Österreich?

Nein ❑ Ja ❑

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Ist der steuerbare Umsatz steuerpflichtig oder steuerfrei?

  • Grundsätzlich ist der Umsatz immer steuerpflichtig in Österreich, außer dieser Umsatz ist taxativ in den §§ 6-9 aufgezählt. Ist der Umsatz in den §§ 6-9 aufgezählt, dann ist der Umsatz steuerbar und steuerfrei:

Seite 325

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Anmerkungen zur Option zur Steuerpflicht bei der Vermietung von Grundstücken gem. § 6 Abs. 2 UStG:

  • Der Unternehmer kann gem. § 6 Abs. 2 UStG einen steuerfreien Umsatz aus der Vermietung von Grundstücken als steuerpflichtig behandeln. Im Fall der Option zur Steuerpflicht beträgt der Umsatzsteuersatz 20 %.

  • Dies gilt seit 1.9.2012 nur dann, wenn der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze (5 % der Umsätze können auch unecht befreite Umsätze sein) verwendet. Der Unternehmer hat diese Voraussetzung nachzuweisen.

  • Ausgenommen davon ist ab 1.1.2017 die kurzfristige Vermietung während eines ununterbrochenen Zeitraums von nicht mehr als 14 Tagen, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, für kurzfristige Vermietungen oder zur Befriedung eines Wohnbedürfnisses verwendet.

  • Will der Unternehmer im Hinblick auf eine von ihm vorzunehmende Option bereits vor der Ausführung der Vermietung den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen, ist dies nur dann möglich, wenn er darlegen kann (z.B. durch entsprechende Vorvereinbarungen mit zukünftigen Mietern oder anhand anderer über eine bloße Absichtserklärung hinausgehender Umstände), dass im Zeitpunkt des Bezuges der Vorleistung die Wahrscheinlichkeit einer bevorstehenden steuerpflichtigen Vermietung mit größerer Sicherheit anzunehmen war als im Fall einer steuerbefreiten Vermietung oder im Fall des Unterbleibens einer Vermietung (VwGH 13.9.2006, 2002/13/0063) (
    Rz 900 UStR
    ).

Seite 326Ist der Umsatz steuerbar und steuerpflichtig, wie hoch ist die Bemessungsgrundlage?

  • Bei sonstigen Leistungen ist die Bemessungsgrundlage das Entgelt.

  • Die Umsatzsteuer gehört nicht zum Entgelt, jedoch andere Abgaben, wie z.B. Verbrauchs-, Energie- und Vergnügungssteuern, Werbeabgabe sowie der Altlastenbeitrag (
    Rz 643 UStR
    ).

Ist der Umsatz steuerbar und steuerpflichtig, wie hoch ist der Umsatzsteuersatz?

  • Der Umsatzsteuersatz ist grundsätzlich 20 % gem. § 10 Abs. 1 (auch für die gem. § 6 Abs. 2 optierten Leistungen!)

  • Ist die sonstige Leistung in § 10 Abs. 2 oder Abs. 3 taxativ aufgezählt, dann ermäßigt sich der Umsatzsteuersatz auf 10 % bzw. 13 % (BGBl. I Nr. 118/2015) ➔ siehe Kapitel 4.1
    .

Seite 327Anmerkungen:

  • Für die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke sind 10 % in Rechnung zu stellen (Es ist der tatsächliche letzte Verwendungszweck des Mietgegenstandes maßgebend!).

  • Nicht begünstigt ist die Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (z.B. im Rahmen der Vermietung einer möblierten Wohnung) und die Lieferung von Wärme (
    Rz 1185 UStR
    ).

  • Wird ein Grundstück teils für Wohnzwecke und teils für andere Zwecke verwendet, ist für die Umsatzbesteuerung eine Aufteilung des Entgelts vorzunehmen (z.B. Vermietung eines Gebäudes, in dem sich teils Wohnungen und teils Geschäftslokale befinden).

  • Der ermäßigte Steuersatz erstreckt sich auch auf unselbständige Nebenleistungen. Dazu zählen z.B. die Aufzugsbenützung, Reparaturen und Verbesserungen auf Wunsch des Mieters, Waschküchenbenützung, Endreinigung bei Ferienwohnungen und Appartements, Wasserversorgung, Flur- und Treppenreinigung, Treppenbeleuchtung (
    Rz 1189 UStR
    ), ausgenommen die Lieferung von Wärme (immer 20 %!)

  • Für alle anderen Vermietungsarten gilt die unechte Steuerbefreiung. Es kann zur Steuerpflicht (20 % USt) optiert werden.

  • Wird vom Unternehmer zusammen mit der Beherbergung auch ein ortsübliches Frühstück verabreicht, unterliegt dieses auch nach dem 1.5.2016 dem ermäßigten Steuersatz von 10 %. Die Beherbergung selbst unterliegt hingegen gemäß § 10 Abs. 3 Z 3 lit. a UStG i.d.F. BGBl. I Nr. 118/2015 ab 1. Mai 2016 dem ermäßigten Steuersatz von 13 %. Ausgenommen davon sind An- und Vorauszahlungen vor dem 1. September 2015 für Leistungen zwischen dem 1. Mai 2016 und dem 31. Dezember 2017. Für diese Leistungen darf noch der ermäßigte Steuersatz in Höhe von 10 % angewendet werden.

    Beispiel (Ecker/Kuder/Melhardt in Mayr/Lattner/Schlager [Hrsg.], Steuerreform 2015/16, 111): Folgende Beherbergungsumsätze werden erbracht am:

    15. März 2016, mit oder ohne Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015. Unabhängig davon, ob für die Beherbergungsleistung am 15. März 2016 eine Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015 vorgenommen wurde, unterliegt der Umsatz dem ermäßigten Steuersatz iHv 10 %.

    29. Oktober 2016, ohne Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015. Der Beherbergungsumsatz am 29. Oktober 2016 ist mangels Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015 mit 13 % zu besteuern.

    19. November 2017, mit Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015. Die Beherbergungsleistung am 19. November 2017 ist mit 10 % zu besteuern, weil eine Buchung und An- bzw. Vorauszahlung vor dem 1. September 2015 stattgefunden hat.

  • Die Aufteilung eines pauschalen Entgelts, das Beherbergung und Verköstigung beinhaltet (z.B. Halbpension), erfolgt bei Vorliegen von Einzelverkaufspreisen für die Leistungsteile im Verhältnis der Einzelverkaufspreise. Liegen keine Einzelverkaufspreise vor, weil bspw. ausschließlich Halbpension angeboten wird, ist nach den Kosten aufzuteilen (siehe EB zu BGBl. I Nr. 118/2015).

    Beispiel (Ecker/Kuder/Melhardt in Mayr/Lattner/Schlager [Hrsg.], Steuerreform 2015/16, 111): Ein Beherbergungsunternehmen bietet folgende Leistungen an:

    Nur Nächtigung (ohne Verpflegung), Preis: 100 €;

    Halbpension, Preis: 130 €.

  • Da das Beherbergungsunternehmen auch nur die Nächtigung alleine anbietet (separate Restaurantdienstleistungen werden nicht angeboten), liegt ein Einzelverkaufspreis für dieses vor. Mangels Einzelverkaufspreis für die Restaurationsleistungen hat eine Aufteilung nach Einzelverkaufspreisen dergestalt zu erfolgen, dass der den Einzelverkaufspreis für die Nächtigung übersteigende Teil der Halbpension i.H.v. 30 € der Restaurantdienstleistung zugeordnet werden kann (vgl. EuGH 6.10.2005, C-291/03, MyTravel). Getränke, die nicht unter § 10 Abs. 2 Z 1 lit. c UStG BGBl. I Nr. 118/2015 fallen, sind gesondert zu beurteilen.

Seite 328Wer schuldet die Umsatzsteuer (der ausländische Leistungserbringer oder der österreichische Leistungsempfänger)?

Der österreichische Leistungsempfänger schuldet die Umsatzsteuer gem. § 19 Abs. 1 UStG, wenn:

  • der ausländische Leistungserbringer (aus dem Gemeinschaftsgebiet/oder Drittland) in Österreich weder sein Unternehmen betreibt noch eine an der Leistungserbringung beteiligte Betriebsstätte hat und

  • der österreichische Leistungsempfänger ein Unternehmer oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist (Reverse-Charge).

Der ausländische Leistungserbringer haftet für diese Steuer.

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Kategorie: Allgemein