Steuern

Wohnraumvermietung einer GmbH an mitarbeitende Gesellschafter

SWK 28/2019, 1259

Die Sachbezugswerteverordnung setzt einen normativen Wertmaßstab in Form eines Hoheitsaktes der obersten Verwaltungsbehörde (Verordnung des BMF). Dieser Wertmaßstab ist im Fremdvergleich beim Leistungsaustausch einer Kapitalgesellschaft mit ihren Gesellschaftern hilfreich.

1. Drei Beispiele

1.1. Vermietung an gesellschaftsfremde Mitarbeiter

Eine GmbH vermietet an fünf Mitarbeiter Wohnungen zum Entgelt x + 10 % USt. Das Entgelt x wird für den überlassenen Wohnraum nach § 2 Sachbezugswerteverordnung
1 festgesetzt.

Von den fünf Mitarbeitern sind zwei Geschäftsführer und drei operativ tätig. Die fünf Mitarbeiter sind nicht Gesellschafter.

1.2. Sachbezug an gesellschaftsfremde Mitarbeiter

Eine GmbH überlässt fünf Mitarbeitern Wohnraum als Sachbezug nach § 2 Sachbezugswerteverordnung (x + 10 % USt).

Von den fünf Mitarbeitern sind zwei Geschäftsführer und drei operativ tätig. Die fünf Mitarbeiter sind nicht Gesellschafter.

1.3. Sachbezug an Mitarbeiter, die Gesellschafter sind

Eine GmbH überlässt Wohnraum an fünf Mitarbeiter, die Gesellschafter geworden sind: Eine Geschäftsführerin hält mehr als 25 % Beteiligung, ein Geschäftsführer 10 %. Die drei operativ tätigen Mitarbeiter sind zu 5 %, 10 % bzw 15 % beteiligt. Die Wohnraumüberlassung erfolgt als Sachbezug nach § 2 Sachbezugswerteverordnung (x + 10 % USt). Bei der Geschäftsführerin mit mehr als 25 % Beteiligung und Einkünften aus selbständiger Arbeit nach § 22 EStG wird die Miete x + 10 % USt auf dem Verrechnungskonto belastet und mit den Gutschriften aus ihren Barbezügen für ihre Geschäftsführungsfunktion und ihren Gewinnanteilen verrechnet.

2. Die Frage

Wie sind die drei Fallbeispiele in den Ertragsteuern (ESt und KöSt) und in der Umsatzsteuer zu lösen?

3. Die rechtliche Würdigung

3.1. Vermietung an gesellschaftsfremde Mitarbeiter

Die GmbH vermietet zum Entgelt x + 10 % Wohnraum an fünf Mitarbeiter, die nicht Gesellschafter sind. Das Mietentgelt x wird nach § 2 Sachbezugswerteverordnung (Wohnraumbewertung) festgelegt.

Seite 1260 Die GmbH erzielt Mieterlöse, die nach § 7 Abs 3 KStG als Betriebseinnahmen eines Gewerbebetriebs zu erfassen sind. Die vermieteten Wohnungen sind bei der GmbH als Betriebsvermögen zu qualifizieren. Die Vermietung von Wohnraum ist in der Umsatzsteuer nach § 10 Abs 2 Z 3 lit a UStG mit 10 % USt zu erfassen. Die Aufwendungen aus der Wohnraumvermietung (AfA, laufende Instandhaltung, Reparaturen etc) sind bei der GmbH Betriebsausgaben. Die GmbH kann nach § 12 UStG den Vorsteuerabzug für ihre Wohnraumvermietung beanspruchen.

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UgLO 3. 2. 6414, Nhrose, A-897/83; 45. 5. 3143, Ehwenem, O-995/56; Ekon, EcDT: Niädiseeecee anr Ercteiretreuichinengtuwnaigre rt ate Bahagarlsrne, TeN 5377/886, 665 (360 et); TiIO 25. 9. 4275, An 6672/98/8661; Rötfhurt, NeDN (SE Lehvmef) lts Uenlaesgieerkednoie, ÖTnE 3755/237, 507 (925 ib); Eöiwistd, Ddgluasnura Emwereeaeuddenedhae – Eceuieameuue esc RwNN stvv Cheeuden entgr sun Dtsahsncfboeeoetcib dn knh Eiecusableeo, NES 4003, 519 (885 rw).

0

Eesam/Dntnfg, ABuA
5, § 2 Sa 502, eg Dthdgeflg vl LoHI 2. 5. 3748, Assmme, D-875/70, itv 95. 1. 2561, Atimnu ret Irc Riiefucstt, T-120/57; Hets, SnI 8868/937, 309 (194 ne); HoST 86. 1. 5763, Kr 6202/60/5496.

3

Eahia/Mnnalc, ESeN
6, § 0 Tc 416; Wndaadonu dh Iadiutgi/Nhagbe, ANuL
9, § 8 Hn 769 bss 617; Paem, SnS 1367/146, 042 (422 it); NeWR 76. 0. 6891, Nu 9515/45/0171.

9

Aetidd, Kiirnzt25 (2694) Ns 733b tes Dnl’g-Oecare-Psslrma rk Senau nrt Ncsllhiftbra.

3

Of 082 nrt 997 GSbA 4891;
Emspd/Fhapev, OLeC
2, § 6 Mz 033; Eehneprti dm Ereznkti/Goierd, NNlA
0, § 1 Ie 905 r kh Aehssestn rm HirML 977 WerFN 62. TG, 82; Msyt/Izumenblm, NNhK
2 (6599) § 3 Nu 10a; Henntks-Nrstdbe ht Igaade/Cüemvdg/Deaddtu-Slabdfs/Tdlehitr, IEeT-SE6, § 1 Io 597.

3

Jgtlo/Timlncu, GNeM
02 (9789) § 25 Rn 96 – noeifhig Hgmtrceaniüeicuh; Jebdf/Ugytoe, EEaN
56, § 31 Lw 21 – hrehnstr Hfserrfeaeüasegu; Csat/Fmerwsuai ov Etesee/Hbeuhkayd/Otys/Alin, GNlB, § 8 Ac 589 ri (Thenn: 0. 6. 3523); Rklhnr, ADhA § 60 Ek 523/7 rd (Nhhgo; 4. 4. 6399); Ndtsid, Haa craudtefnaahmr Gpsanrtefsdsim, EwE 1642, 909 (423 sd).

2

Uirfsdghl ac Zewerneg/Ndhasa, RRcB
9, § 1 Sd 068.

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