Steuern

Immobilienmodelle

SWK 19/2019, 830

Im Laufe meiner beruflichen und betrieblichen Tätigkeit habe ich mich 15 Jahre lang als Finanzbeamter und dann seit fast 30 Jahren als Steuerberater und Immobilientreuhänder mit den verschiedensten Formen von Immobilienmodellen beschäftigt, entwickelt und auch viele begleitet. Es ist nun wieder Zeit, sich einzelnen Fragen zu widmen, da aufgrund von Inseraten und Prospekten in der letzten Zeit der Eindruck entstanden ist, dass viele steuerliche Folgen außer Acht gelassen werden. Wie sonst könnte mit steuerlichen Vorteilen (steuerlichen Begünstigungen) und trotz Verteilung der gesamten Herstellungskosten auf 15 Jahre mit einer Privatnutzung nach 20 Jahren geworben werden?

1. Bewerbung von Immobilien mit steuerlichen Vorteilen oder Renditevergleich

Gemäß § 2 Abs 2a EStG besteht ein Verlustausgleichs- und Vortragsverbot (§ 18 Abs 6 und 7 EStG) für negative Einkünfte aus der Beteiligung an Gesellschaften oder Gemeinschaften, wenn das Erzielen steuerlicher Vorteile im Vordergrund steht (= beteiligungsbezogenes Verlustausgleichsverbot). Verluste aus solchen negativen Einkünften sind in den Folgejahren mit positiven Einkünften frühestmöglich zu verrechnen.

Wenn bei Immobilienbeteiligungen mit Verlustbeteiligungen geworben wird, dann fällt die Beteiligung unter das Verlustausgleichsverbot des § 2 Abs 2a EStG. Wird hingegen bei Immobilienbeteiligungen nicht mit der Verlusterzielung in der Anfangsphase, sonSeite 831 dern mit der langfristigen Vermögensveranlagung geworben, dann hat ein Vergleich der „Rendite vor Steuern“ mit der „Rendite nach Steuern“ zu erfolgen. Bei zeitlich unbegrenzten Beteiligungen ist der Renditevergleich auf die Lebensdauer der Immobilien zu erstellen. Erfahrungsgemäß zeigt sich dabei, dass gerade die teilweise hohen Anfangsverluste aus der Sanierung oder Errichtung von Mietobjekten (Verteilung auf 10 bis 15 Jahre) durch die dann fehlende Abschreibungsbasis, sinkende Zinsenbelastung und steigende Mieteinnahmen sehr schnell ausgeglichen werden, sodass auf 67 Jahre verteilt bei seriösen Immobilienbeteiligungen kaum nennenswerte Unterschiede in der Rendite auftreten werden.

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