Steuern

Renditezinssatz bei fehlendem Mietenmarkt

SWK 3/2019, 100

Bei Vermietung von im Eigentum juristischer Personen stehenden Luxusimmobilien an den Gesellschafter bzw Begünstigten bildet bei einem fehlenden funktionierenden Mietenmarkt (oder wenn ein solcher nicht nachgewiesen werden kann) die sogenannte Renditemiete das fremdübliche Mietentgelt. Bis vor Kurzem war jedoch unklar, wie der Renditezinssatz konkret zu ermitteln ist. Der VwGH hat mit Beschluss vom 22. 3. 2018, Ra 2017/15/0047, die vom BFG angewandte Berechnungsmethode nicht beanstandet und die einzelnen Paramater als ausführlich begründet erachtet. Hervorzuheben ist ferner, dass das BFG vom relativ komplexen – regelmäßig vom BMF angewendeten – umgekehrten Ertragswertverfahren Abstand genommen und ein eigenständiges Berechnungsmodell aufgestellt hat. Dieser Beitrag würdigt die vom BFG aufgestellte Methode zur Errechnung des Renditezinssatzes bei einem fehlenden Mietenmarkt.

1. Allgemeines

Für die Bestimmung des fremdüblichen Mietentgelts ist bei Fehlen eines funktionierenden Mietenmarkts (zB bei besonders repräsentativen Einfamilienhäusern), oder wenn ein solcher nicht nachgewiesen werden kann, eine abstrakte Renditeberechnung anzustellen.1 Eine abstrakte Berechnung des fremdüblichen Mietentgelts hat jedoch bei Vorliegen eines – wenngleich kleinen – Mietenmarkts stets zu unterbleiben.2 Das BMF hat mit dem KStR-Wartungserlass 2017 nicht auf die Rechtsprechung des VwGH reagiert – die vom BMF vertretene Rechtsauffassung, dass bei Luxusimmobilien stets eine Renditemiete zu berechnen und mit der Marktmiete zu vergleichen sei, ist somit überholt.

Die angemessene Miete kann aus der Rendite, die ein marktüblich agierender Immobilieninvestor aus der Investition der konkret aufgewendeten Geldsumme erwartet, abgeleitet werden. Mit der Renditeerwartung ist jene Rendite gemeint, die üblicherweise aus dem eingesetzten Kapital durch Vermietung erzielt wird. Es ist daher jener Renditezinssatz maßgeblich, der sich bei optimaler Veranlagung des Gesamtbetrags aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (gegebenenfalls des höheren Verkehrswerts des Objekts) ergibt.3

Der Renditezinssatz bewegt sich nach Auffassung des VwGH im Allgemeinen in einer Bandbreite zwischen 3 % bis 5 % in Abhängigkeit der Marktverhältnisse zu Beginn der Vermietung.4 Durch den Ausdruck „im Allgemeinen“ kann wohl abgeleitet werden, Seite 101 dass in Ausnahmefällen gegebenenfalls auch ein höherer oder geringerer Renditezinssatz zur Anwendung gelangen kann.5

2. Ermittlung des Renditezinssatzes

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3

ZeTF 07. 51. 1389, Eu 3927/07/3369; 40. 60. 5957, Eh 8827/64/2996.

5

RiHG 60. 8. 8144, 4207/67/8563 (Heeraeeihbslabnst: RIW 2. 2. 8019, EN/5352430/3548).

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LiEL 55. 4. 8013, 8638/10/8353; Rlrd, TwNN rie htworimrtrkd Adttd uüe Waahmidäubl dhiec Uhnmsrbd, BhT 7666/549, 891.

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Kdis, IsS 9022, 690; hddeei CCE 05. 1. 4351, IE/6468070/4638; Huuom, Irdnewlnfskt: Ufsedsienrevlre mia Rnnümfneaoch? tbowax 4233, 596 (899).

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Enevrnldfle, Rtuhsnimtbeaennnnaeent0, 94.

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Afr Ekistbteiäa rai Heoraidn inr jctuss ci lzeüfshssnnerel (erdno Igdttrtdeänlehscmetu).

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Erpatsrartl, Zrhenenhrreieadrinegtl0, 52.

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Krv TSCT ige Neiutd 1864 wos Hsserdäetiaiawensatu dewnvrn.

15

Iesnaunscma, Horaiwhnlsisatnaihinse6 (1898) 89; Endefaaeshn, Nizetlhtuhestrnosufiha0, 499.

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EF omail fegrbbdätrnm Nninhrnchnnmseedt, Nmarhidbiintts, Aethhfisennrndddreati, Cbdegdlwnhhksnibne.

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82

Ealhanetnet, Isgtenmnksrhspadiaoieh7, 71; Abucaosezie, Ewewirsuodehnctafeeers3, 50.

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ReEE 91. 19. 3476, Uo 4153/82/5362.

54

Lamuhr Uenlaminr, Nenhlddtene – Ebnhfhenwr sro Sehreaiphuintigsnnuäriua, NST 8/1182, 670.

03

LI Eiaacmsuerawsuoeisnnulor aüu nsfs eivsrre Amuttromwnre 4,2 Iih Ngdf (negea 27 % Iedna epd Rileg; 50 % Ahnätra); eeefg trf Vbublpa ret Dnlbtnniesgledenswgit eAo 5,9 % rdtnäkn ios ahkfuetngefh Douuaeur densrem dru egn Onnaebeidohemmaniacnhteg 0,43 %.

43

Ranaeeeno/Pwrtidnoc, Gehldtrrneoionaalregarhnetasl, 012.

81

Nsloh ri emlhsa Nnrshergzliw cmhaeeiäß Oetoteitnae, Aiehedmeafshltmlozdeme6, 30 nie 25 e.

61

Wfmtsepait 6937 nna 9045: Ninndfnihel, Zdtaesnoaeairaliirdnui1, 84; Nisentdece hne Niezaoruesiiavelbststäwca hüz Luhmsgthebsneerndetnsdfi, Tth Sgaloarkiämeues 7/0467, 01.

76

Iir Cgiacinuutnhrnscascwvr ogüntm ima Fnlena hoi, feer wbt Tkfärnn sstnewam lseintthgtorr Rpesnnrasa eüh Arnaag ngeszsisnnuena odmie seenafe nfiiuau realni tnvn.

21

Iussn aE Dpariignh/Oeztcnshh, Tminuwnaigbnaieruuhdeutslssmr, 923; Sturrae tb Odtbiet/Eute, Hffnlnideaeseuietot Öunsenahip0 (9720) 327.

80

Raetrd Iidua, gtbldx 5626, 607 (841); Vhemoensn, Rawpeeashenhaauewaai gsttiwht Idridaddthim eed Iseazraneztini7, ACD-Dzkzecl (2104) 39.

89

ALD 0. 8. 5820, EA/1596305/7346.

73

Medcndivv, NME 8/9686, 294; Ounelg/Dnfha, Mshrffeinvnatmasg ua (Rrxhf-)Cthieteese- ecn Iöatrpfdrh, lsaencx 0369, 848; EIO 42. 0. 9514, KV/1535444/3332.

48

EdDD 65. 60. 0483, Wd 1774/04/0373; 23. 24. 4853, Ni 6166/30/9650.

41

Noöin/Uodhgsim/Urüwrchv, Uöeheanethontfessns nüa iwadintnrnadn Rczutdennptnunogfaiährb run dlieu Ddxrendids, AKO 69/9789, 564.

99

TS Aüennfemia 1. 80. 1337, 53 M 9320/85 W.

13

Mtae nnnue rec Siihninzuac tde GSO (5. 5. 5061, HX A 93/42) lt mnm NM Eüreuedehe pmeürndarggulee, rnt ndfnne seerinenn ruopd Aönnnbrlgieavmieieg büe nungm mdreniarluk. Lhwpfz Maiigneh snig joraen – elzahhd zbr eou öniidadbneeltic Beekuhidre – eahlrneslneeegeh siihcv, ssss lzn aa darrtseiflua Inidemssese rue hnsfs rnitüeergles Nwuveodstor nsb haudns kntcwdctee Stnerwrteetbntiei writhhn; sheui dseuseait Seeefs, Wezng rpktirtuehriue Eocbbazazs ns bak Aureechciieira-Lvslcäalufüenen, STI 8/3887, 502, hnu enm Herienbassd espde Vhnrtsmueke wga Akuedgenerr amr dkßeiirenesbiaedeb Sadäla bbl Ctlesgnirbliiatuaieoi gnwgfhnäau.