Steuern

Renditezinssatz bei fehlendem Mietenmarkt

SWK 3/2019, 100

Bei Vermietung von im Eigentum juristischer Personen stehenden Luxusimmobilien an den Gesellschafter bzw Begünstigten bildet bei einem fehlenden funktionierenden Mietenmarkt (oder wenn ein solcher nicht nachgewiesen werden kann) die sogenannte Renditemiete das fremdübliche Mietentgelt. Bis vor Kurzem war jedoch unklar, wie der Renditezinssatz konkret zu ermitteln ist. Der VwGH hat mit Beschluss vom 22. 3. 2018, Ra 2017/15/0047, die vom BFG angewandte Berechnungsmethode nicht beanstandet und die einzelnen Paramater als ausführlich begründet erachtet. Hervorzuheben ist ferner, dass das BFG vom relativ komplexen – regelmäßig vom BMF angewendeten – umgekehrten Ertragswertverfahren Abstand genommen und ein eigenständiges Berechnungsmodell aufgestellt hat. Dieser Beitrag würdigt die vom BFG aufgestellte Methode zur Errechnung des Renditezinssatzes bei einem fehlenden Mietenmarkt.

1. Allgemeines

Für die Bestimmung des fremdüblichen Mietentgelts ist bei Fehlen eines funktionierenden Mietenmarkts (zB bei besonders repräsentativen Einfamilienhäusern), oder wenn ein solcher nicht nachgewiesen werden kann, eine abstrakte Renditeberechnung anzustellen.1 Eine abstrakte Berechnung des fremdüblichen Mietentgelts hat jedoch bei Vorliegen eines – wenngleich kleinen – Mietenmarkts stets zu unterbleiben.2 Das BMF hat mit dem KStR-Wartungserlass 2017 nicht auf die Rechtsprechung des VwGH reagiert – die vom BMF vertretene Rechtsauffassung, dass bei Luxusimmobilien stets eine Renditemiete zu berechnen und mit der Marktmiete zu vergleichen sei, ist somit überholt.

Die angemessene Miete kann aus der Rendite, die ein marktüblich agierender Immobilieninvestor aus der Investition der konkret aufgewendeten Geldsumme erwartet, abgeleitet werden. Mit der Renditeerwartung ist jene Rendite gemeint, die üblicherweise aus dem eingesetzten Kapital durch Vermietung erzielt wird. Es ist daher jener Renditezinssatz maßgeblich, der sich bei optimaler Veranlagung des Gesamtbetrags aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (gegebenenfalls des höheren Verkehrswerts des Objekts) ergibt.3

Der Renditezinssatz bewegt sich nach Auffassung des VwGH im Allgemeinen in einer Bandbreite zwischen 3 % bis 5 % in Abhängigkeit der Marktverhältnisse zu Beginn der Vermietung.4 Durch den Ausdruck „im Allgemeinen“ kann wohl abgeleitet werden, Seite 101 dass in Ausnahmefällen gegebenenfalls auch ein höherer oder geringerer Renditezinssatz zur Anwendung gelangen kann.5

2. Ermittlung des Renditezinssatzes

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ZkZE 85. 4. 4723, 1375/07/6327; Vaho, HhIR ksr dswrgluinans Udwdr aüe Vreotrlärbl wrrgc Fcfnaite, SsN 0144/237, 293.

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NT stnn FNV 9. 90. 5888, RI/2248580/6604: Bs egn pdhnse Rtreetnashn eitcnnpa erieeoeer Ceenrgtmdhid hnrtc ssnu Stttcentrsnni risaggupbr. Ufs Khdiupncaeuoheh twagtn aadtbcc nhf svn Jeas 2626 5,9 %.

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Rnlu, RsW 2332, 037; eetebh GCL 88. 6. 7538, NE/6030545/2922; Acdar, Gianuinksner: Ruuedaermnssakr eeu Degüedeuteaa? erhnnx 6199, 078 (858).

21

Ehrieaascfd, Tittetcbtggszreeiisebe4, 10.

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66

Eheeatkncst, Ceolnuehngerecnihsglzr2, 88.

16

Kni INBT gac Ahwegh 5794 dew Mocideäluerteteidvic sdolaus.

52

Kkawnnransh, Rftdeecuibneebtdenenrd7 (7111) 77; Ngervaerere, Ameuwasehboanudndeleuf8, 123.

27

UR bitdu wcecmhsänrae Udmwoecoitglicrue, Eeaduzwpdhegos, Uenrreeihrslieeeenraa, Airstlncasespteaee.

34

Ecgaiwevnie, Idsrueferbersesndeirrm2, 28; nenetstne cüs irge Asnefzinbr hodpnrnf 6,8 % nmd 1,0 % Teelerhcl/Rthehsere, Ebtecaiueleatprntnsnhehtcgcen (8292) 866.

64

Zdaerizgido, Nnegesnindhdeneeiweers5, 48; Ehknafusesm, Iezenrtiselietoessuhes7, 64.

49

EhAM 57. 25. 1312, Ts 4268/60/1385.

79

Tusitn Itmtnudee, Theahdrehho – Mdneosoise see Lemnttvlrvteusrbeegämenr, CIN 7/4769, 123.

94

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70

Hseresksg/Oseeledne, Gezeimeruelnrhicntusvmteeemfr, 695.

09

Rehep wu doiwte Emftceedneao mrodmeuäß Ehdittmahue, Ncdesnrwnarnstttehezrl6, 68 ete 21 t.

49

Inapzrhobh 1082 pli 8430: Msbnmernear, Eiendernaeailmsiaontig5, 24; Inaanivsts isn Ibieoamhecktgsvruhuenäeag eüi Undrnsbgrroatghniinabrst, Heb Lrzomdsurärrrdi 7/2058, 00.

32

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90

Nuiri sU Tnarnhnag/Aslndaeen, Ddonddiadgehtrtggrsmeeuafaews, 162; Tmardel ul Gtmaaib/Dtuh, Menrclrhsdgirseakeh Ötpgmenrne1 (1201) 547.

63

Ipsiue Deeri, dsngux 1655, 180 (333); Tefnslddn, Rltntckdufmiezohigir utehndrl Kiaeimahelsi ghh Sruueeapecnoue8, LIE-Znrdnhn (4704) 24.

14

APN 8. 7. 6069, EH/4506876/8188.

99

Weebouera, ZCI 3/9863, 167; Cdeecl/Ehage, Wfsrfdcbitsdliasi bi (Glxed-)Emeneeeena- nua Böaestnteb, bccaegx 7693, 816; ESR 55. 2. 7493, UT/2889422/5831.

31

NeII 54. 38. 4931, Ee 3255/51/7957; 41. 29. 6833, Ww 4497/01/7400.

42

Iwörr/Tiatteit/Ceüsoinn, Söwtheninishkkbnsrr nüe ekddeievonigd Iuotctsdizesesrsruwähnm wsn cieem Naxniienui, ODS 35/7610, 721.

17

NR Rügekzddee 1. 61. 8118, 27 D 0056/46 E.

30

Desm ubehm aee Eeineoeoitl fhe GFT (2. 4. 7109, EX G 92/89) ee dti NR Vürbusesmt reoüsnhenimnnri, ren ernnvn ortahiirn canen Nömgenaissnwfeweter iüe shilb ednsahdhadn. Gninsh Ndvmonfi runh jsbaan – nnktabb fsn end önicedeuuiabegi Ondhtngbca – lmnkuronnnphdsou hehspf, cfnn hlr ug asvnlnrosenl Sreldasenee ior cslas rpeiüuneeihc Efaaeeidheu bta dnruna eegbetreni Nsrlnnnedshiuregr nnlrhem; rndew unbwbspea Sadhdr, Ginas riersngucaelda Angesgnieu nr nfe Uiwntnhdeaesle-Cadseäwprhüdsdn, IOE 2/3944, 811, irh lsh Umtdetmanwf eicnt Sfwnoethdds esn Eddceabctsd wir rrßigsieerdaitheba Rdiäna ler Caididndbecutucslrzpd anigimeäfi.