Steuern

Baurechte und Mindestbemessungsgrundlage

SWK 32/2018, 1418

Werden Baurechte eingeräumt, so stellt sich die Frage, ob der Wert (der gemeine Wert oder der Grundstückswert) des Grund und Bodens die Mindestbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bildet.

1. Die Anlassfälle

In fünf Anlassfällen wurden Baurechte gegen ein marktkonformes Entgelt in Form von Einmalzahlungen und/oder Bauzinsen eingeräumt, wobei die Grunderwerbsteuer jeweils von der Gegenleistung (Einmalzahlung + nach § 15 BewG kapitalisierte Bauzinsen) bemessen und erklärt wurde.

In einem Fall wurde ein Baurecht auf 50 Jahre an einem bebauten Grundstück eingeräumt und der 18-fache Bauzins (150.894 Euro) sowie der Abgeltungsbetrag für das Gebäude (387.090 Euro), insgesamt also 537.984 Euro, als Gegenleistung für das am 28. 11. 2014 eingeräumte Baurecht ermittelt.

Das Finanzamt zog dagegen im Anschluss an das BMF1 den gemeinen Wert des Grundstücks (396.720 Euro) und die Abfindung für das Gebäude (387.090 Euro), insgesamt also 783.810 Euro, als Bemessungsgrundlage heran.

2. Die Frage

Strittig ist in allen fünf Fällen, ob der gemeine Wert des mit einem Baurecht belasteten Grund und Bodens als Mindestbemessungsgrundlage nach § 4 GrEStG idF vor dem StRefG 2015/2016 heranzuziehen ist.

Seit 1. 1. 2016 ersetzt der Grundstückswert den gemeinen Wert als Mindestbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (§ 4 GrEStG idF StRefG 2015/2016, BGBl I 2015/118).2 Die Frage, ob der Wert des mit einem Baurecht belasteten Grund und Bodens die Mindestbemessungsgrundlage einer Baurechtseinräumung bildet, ist dem Grunde nach dieselbe. Nur der Wertmaßstab hat sich geändert: Bis zum Ablauf des 31. 12. 2015 ist der gemeine Wert, seit 1. 1. 2016 der Grundstückswert als Wertmaßstab heranzuziehen.

3. Der Verwaltungsgerichtshof

Der VwGH3 lehnt es ab, den gemeinen Wert (Grundstückswert ab 1. 1. 2016) des mit einem Baurecht belasteten Grundstücks als Mindestbemessungsgrundlage einer Baurechtseinräumung heranzuziehen: Das Baurecht ist nach § 2 GrEStG ein selbständiges Seite 1419 vom Grund und Boden verschiedenes Grundstück. Der gemeine Wert (Grundstückswert) eines Baurechts ist daher für jedes Baurecht selbständig (losgelöst vom Wert des mit einem Baurecht belasteten Grund und Bodens) zu ermitteln. Der VwGH führt dazu aus:

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AnZP 61. 6. 2745, Nl 0693/62/0481

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8

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