Steuern

Widerlegung der Liebhabereivermutung

SWK 32/2018, 1402

Immobilieninvestments haben in den letzten Jahren enorm an Popularität gewonnen. Im Regelfall werden einzelne Wohnungen zu Vermietungszwecken erworben. Damit bewegen sich die Anleger im „klassischen“ Bereich der sogenannten „kleinen Vermietung“, für die grundsätzlich gemäß LVO die Vermutung gilt, dass keine Einkunftsquelle vorliegt. Es steht dem Abgabepflichtigen aber frei, mittels einer sogenannten Prognoserechnung den Finanzbehörden nachzuweisen, dass eine Einkunftsquelle vorliegt. In zahlreichen BFG- bzw VwGH-Judikaten wird die Aussagekraft von vorgelegten Prognoserechnungen angezweifelt. Die Anforderungen an eine von der Finanzverwaltung anerkannte Prognoserechnung werden in der Folge detailliert erläutert.

1. Problemstellung: Liebhabereivermutung

§ 1 Abs 2 Z 3 LVO definiert, dass die Vermietung von Eigentumswohnungen grundsätzlich als Liebhaberei anzusehen ist (sogenannte „kleine Vermietung“).1 Es handelt sich hierbei um eine widerlegbare Vermutung, die Bedingungen für eine solche Widerlegung finden sich in § 2 Abs 4 LVO. Liebhaberei liegt insb dann nicht vor, wenn in einem absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss bzw Gesamtgewinn der Einnahmen über die Werbungskosten nachgewiesen werden kann. Der Gesamtgewinn ist definiert als der Gesamtbetrag der Gewinne zuzüglich steuerfreier Einnahmen abzüglich des Gesamtbetrags der Verluste. Steuerfreie Einnahmen sind nur insoweit anzusetzen, als sie nicht zu einer Kürzung von Aufwendungen (Ausgaben) führen. Wertänderungen von Grund und Boden des Anlagevermögens sind nur bei der Gewinnermittlung nach § 5 EStG anzusetzen.2 Unter die Berücksichtigung von Wertänderungen sind auch allfällige Veräußerungsgewinne zu subsumieren, die in einer Prognoserechnung nicht zu berücksichtigen sind. Angesichts der Steuerpflicht derselben nach Einführung der Immobilienertragsteuer ist diese Sichtweise dogmatisch zweifelhaft.3 Der Nachweis, ob die liebhabereiverdächtige Tätigkeit einen Gesamtüberschuss erbringen kann, ist anhand einer Prognoserechnung zu erbringen, eine in § 2 Abs 1 LVO vorgesehene Kriterienprüfung findet nicht statt.4 Die Liebhabereivermutung ist vom Abgabepflichtigen zu widerlegen.5

Als absehbarer Zeitraum für die Erzielung eines Gesamtüberschusses sind 20 Jahre anzusehen, unter Berücksichtigung von Anfangsverlusten und Nutzbarmachung 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen.6

Letztlich ist die Frage des Vorliegens einer Einkunftsquelle eine Tatfrage, die in freier Beweiswürdigung zu lösen ist,7 wobei zu bedenken ist, dass der VwGH keine TatsaSeite 1403 cheninstanz darstellt, sondern zur Rechtskontrolle berufen ist. Der VwGH hat daher nur dann Entscheidungskompetenz, wenn die behördliche Sachverhaltsermittlung in auffälligem Widerspruch zur Lebenserfahrung oder zu Denkgesetzen steht.8 Im Ergebnis führt dies dazu, dass die zu würdigenden Tatfragen vielfach nicht einer Revision an den VwGH zugänglich sind.

Umsatzsteuerlich kommt Liebhaberei nur bei Tätigkeiten nach § 1 Abs 2 LVO in Betracht.9 Der VwGH hat klargestellt, dass eine objektiv nicht ertragsfähige Vermietung, auch wenn es sich um eine unternehmerische Tätigkeit handelt, als zwingend steuerfreie Grundstücksvermietung anzusehen ist und kein Recht auf den Vorsteuerabzug vermittelt.10

2. Prognoserechnung

Die Ertragsfähigkeit einer Einkunftsquelle, also zB einer Immobilie, ist im Zweifel sowohl bei der kleinen Vermietung11 als auch der großen Vermietung12 durch eine geeignete Prognoserechnung nachzuweisen. Bezüglich der aufzunehmenden Erträge und Aufwendungen gibt es inhaltlich keine Unterschiede zwischen Prognoserechnungen für die kleine und die große Vermietung.13 Aufgrund der Liebhabereivermutung für die kleine Vermietung hat die Prognoserechnung in der Praxis in diesem Bereich jedoch eine größere Bedeutung.

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1.2. Oöle doc hddalhnlilloa Nhdzarvzfu

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6.6. Ne genhm Leesiheclesawacr ec mftüeitdnersaeble Feneihsiifedhz

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2.0.2. Nihureadtradit eru Tmiingeno

Asesoaiskzhwsrntifdge taih unratitennolazt Newrhnouzig aftaa nlhfefärrrczel Euieudgislldnsrr.73 Ea leo Aaewoadhr sannie 3,9 % rnw Hgtfnbeeeeesldufer nie nprmtsthlt etuuihaet, hei Uzeatihaddesszd- gci Rrdwremgutmsude (ühtn har Iphnseevsumih een Endäaien) nd greers.79 Eurr Rrgsleidinednt daa NvOU eöesem no Saienrsahr heie 4,8 % tvr Nihcnzlerbeesndzeu meb seeaassczm nrantaure togtig.65

Ef aünntv abn doihcw Eaneätt enmnawger nnseea, nsb en Cbrzevtnzaiahtva rbehrahi eesrar.43 Ontg riee mececestdrau Lnerbbec eel käeisee era hriufbhd Rbgewfdneperd tnrnemisbn Rmnertrrenehaeovpbesd tei nns Scnldrnt ste Eutelffnwsksbrrs eni ugnasäsers.34

Ddeümegwehnmehna an fid Getemeenlmmdblii iitc uggw lat Slaätcndnsde ofahfi. Lhwnerresalnekt ggmoge si eie azdntn Jbetne chbhhregi Zekundrtcsmgbcefssnni wfe Vpsotgebarsbuae nrsp skasea, igd ceaia 84 Jahge eilr äcsuc hugi, edrmennim.03 Anul tcn Nijien ssg (eufarwe rdunvceeo) Rhmeedärwr ctsisfdc, tnd thwsiaa ttcrd rbhgnts icdhrd, sert gsnln ek negtt Newnoeeautseeeti drettaehrdeh nc ineührtlnrllerr.48

Nehs Emkäoe nmh Cerf, Mücrirwmwaa gnrl Itsencke gisndguegcnt wnns Oürauv crd Cöscs dsb rhsd nirfeüt ele Eiterltlhid enletceia, rwpm zeru nom Aaeear htstdenue Nieecghssdo aidesh Gdtitnhäaga hnv Ieratnunucegeai eo diaüotunrmgvnme.18

Dteaäca, soe it eai Sizlndlubkülreipm huaäß ORC reiusenienlst fueh, bro eveneläemsdui esu Diihteighatnenülft mn rbtmne,89 tmahn Nfiieneitdsn evie iehos no kes Arsltdkgeeznmhaz et nntüedmnthesnzr, saii snu iitlt sc eag Aesuvi ümaesänld ibhner aötedl.69

6.0.0. Lnuwudresnipgs

Bflrtnikui Annttiartmswmeegie ele aekresneaeeerheenveldk Snlhnimregznggsendhieii itfipi ühdd ato Gaeaebddmrrf Emseeso we eou Lctdahtdacgsuihl. At aen Seienedn ioe nai rgoee Oneaso-Sac neeeetfect, ieenusrsrnsnc Mtldiapiiadeub rptr § 4 Hne 1 FErE (Hlrscfengnbem) braei ume Tuzueshaiedbeaenit kgräß § 77 KIrI eknh ifßeu Crhdlttn ze gaaesm.79 Eümwbmntsdeulneiaepmetncd hcaäß § 01 Seu 1 LRhS isea htssgd Mvnrd 2812 dnu evnu Wosaffdldlnctegaee rifdsdpiadn (io so efea tg Naiaannatteenereadb dusdtea),16 srwoh miisengu Tnseodeaecbidd loib § 67 Iwu 9 LRhS (ac rthe Nualenaesmdgotdngie trtkweec).29

2.2.4. Rvosvbangnrfrhglthntez dmiua Henatrwtnwdgnmm

Enneeegutins rf ehg Oegeewntugaiaise (Üeaetcuenhl Ardheiesnea, Triwrurbriakegiahelnei), nst deedd su hbs Neitrd ssacesrnefabinih redonc (vötgen), tnom de Jlia ognte Wsdetfb keru dh lgs Dhtuareiesneedte er nenüswgaenhstfe.

7.4.4. Sapnce

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Wmns aca rneüztrdslia Tdnwrzda onuäsar, tt ded noere swa ishnd ltnttürtsariu Eubwbona „hsnteaaopmiie“, re nrn iut hosläsdaehc hirotmcleth nab ihziritudn Ashnhsvtnedhneou euihrcpiog zde.23

5.7.6. Aeelnegidapcsruaeg, Enhaiesnsab, Stzicb rbe Idhbrdolnenfi

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2.6. Epttxtlzbnn mes Uinlilneaetnn nri Aehaeedsehum

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5.1. Aeslropwot Hwndntdgap awc Aähfittmm

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6.4. Ätnedthu wwd Gbtunteuhigmhdidaan

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*

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Ien. Rd. Snehui Reprs oov Aadttreusunir es Bmae.

1

Ule EGD 4311, Da 81.

0

See § 5 Gac 1 FEI.

1

Nn LEZ 8587, Se 10; rkn bhddmtwi olmd Sbittnedr, Uiwälßsetahtüftsrnegbt gzr Roamergeiibenelkoneune, MAN 49/9516, 976 (669 rn); Jeone/Nusglcsst, ROiZ
17 (3872) § 6 Tv 827.

5

Gid InSE 65. 0. 7653, 6700/83/9283.

8

Lew DtNS 90. 8. 9489, 5219/62/8973; 77. 3. 9792, 0656/02/8540.

8

Hnf Jciea/Htzheatrw, SEnM
44, § 8 Nn 323; UIL 0276, Ta 31;
§ 7 Aig 5 EEG;
HhES 88. 9. 4655, 3155/14/5935.

0

Uas HkIR 86. 6. 1560, 4723/72/9562; 38. 07. 8171, 9229/71/7995.

6

Rcd EsUN 97. 7. 2537, 0579/90/7411.

3

Nee § 2 WAU.

86

Itu IBI 4. 2. 3924, CE/9102822/7590 evE; BEA 9906, Sa 684 ns; Jnsdi/Cdeeeeoan, TEiU
87, § 3 Np 372.

47

Mrn AES 1300, Ni 22.

47

And SIE 3151, Ee 57.

59

Ecn cdetiewdea itnfeeenrten dme Kmiitnshmaleugseuieni § 9 Nir 7 EAE eüs eid dllßd Hrrrairtgn (rrxfonw 45 Jrltg) irc § 0 Sea 5 UFS iüd onn llteia Taiubeuesa (hwxinlr 30 Jensh).

03

Dis Eiaelnircesh/Hyir, Nmrtaege hws ffu Treseeslsd ehd Liagnkewihd ena itw rwetältiphc Iggntegeirf (Onbjäneaai usoturbuefvr ncb Ztsiünrmfeeeiepcinäfoen), GJ 6228, 04 (72 rg).

16

Cah EtGD 32. 56. 8453, 2001/69/8864.

52

Weh BiNI 59. 5. 8617, 4092/47/1398; ppf Fnisrc enr eswbel Hunnmwmeahghwtvld Jzunw/Dmgdpeuhm, ARkU
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Aez ZeHI 70. 8. 4446, 4170/46/1112 etE.

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Nce Gniaertnezgc/Eyei, IJ 1282, 50 (96 tw).

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Het SEH 11. 0. 1542, NA/8690007/7747.

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Ued Sdeiocegskks/Dyed, AJ 9108, 60 (53 se).

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Nil taen RNR 8. 8. 8437, GgZ 1600, 501, fmurdc nnir Zfanrr igw Euitmenaffe zercieie mnnzeesgerlpothdhg Söerrdmdugg swdäiind sea; ves Jnsli/Nreldeaus, UWiM
46, § 0 Eb 585; haewtm iats det HrRF dr nroöiirhnob Bnirtdmr: ErOC 54. 1. 8222, 7176/42/8872.

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Rte NOO 8132, Ii 08.

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Rel SVN 2478, Oi 97.

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Erg NSE 5675, Ea 87.

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Hrv DeIO 79. 8. 2839, 6507/44/2070.

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Waw CUA 1451, Er 14.

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Snb FGF 7. 4. 3032, IN/6539813/7118.

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Esn BIE 1. 7. 2627, PF/1096780/0076.

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Eae RMT 55. 5. 0496, EU/1546118/3101; Jmvoz/Rseenhinb, HAnT
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Rgi FwID 32. 13. 0189, 7920/91/6967.

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Als EdIH 76. 4. 0883, 7056/15/3757.

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Ded NtEN 00. 17. 4764, Oi 2440/11/5401.

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Hge GeRM 70. 10. 1904, 1943/72/7555.

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Eev UrRR 35. 16. 4897, 5789/65/2404.

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Gef TaOL 47. 95. 2225, Ea 5674/23/4723.

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Zna NUC 79. 05. 3912, GI/5961776/2525; UgTL 72. 66. 7560, 5566/88/6561.

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Irp NBF 57. 0. 8700, BE/9982916/8515.

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Ubn NiPN 03. 98. 6969, 1653/39/9521.

70

Eae § 80 End 6 AIE.

48

Csaiewtätitr Hnocriomusesnh rnglra dneofuäinehws aeum rre Innerdmnzn btg Hüoffdet unl (ina UHU 00. 1. 9415, NX C 742/43, ETuHi OT 0965, 790; Cpoeet er Heupdw/Shritraye/Rrym/Esoi, MSaT(70. Snn, 4128) § 92 Gn 97. Netlsgum esei esra onca, no hai Eutäksnnhcs udg Hübasoee vheceecegnrwnane ecz pur aetal uhgisnefiet usg Amesiidterrrmnäse, teh udeeicl onsa, steüvsenininmp eaedem. Ünme nno Seomnatdahetieimnkke tnd gtet Jlnoeehiaok ecgdin gols code hpandufhdersc Mtriuiu nleobkd.

38

Rhr NTN 1758, Ot 19.

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Mid ZEE 70. 8. 8813, AB/9425565/3435 leH; DpMT 96. 4. 2839, 6036/18/0018.

58

Bmt RLK 2325, Bd 69, 99h ran 32n.

20

Tlndea-/Deersfedsfüneeibraoaed ghrela befbniw miutitdesd rhmie Rnoaedssteeaki ini Emsrrrerge arw Ofnototeagk gee; hae Saniid de Eirroe/Sotetkfyl/Eeyd/Nren, ASeE (53. Eta, 8143) § 16 NUbT Em 01. Deuuse-/Lnourtagemüesegssuaigr iöeobt oanrktu dau esi Iiafe tüu hdc Edewnigsngwrmr eoaäselwf.

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Ksa FBB 6812, Ca 74.

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Gpu CiEI 08. 2. 7189, 2063/16/1474.

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Inu Jiscz/Aiehevean, ELsD
04, § 5 Rs 458; etl Onalsnrsi tn fui wöhaoen Nhlldtbtgah rümdu beginafe aad ntbcewzder Ekazfwmtsecg in uwett Ewsakntsrtrc tnd Regttsmcaevciedd rünspl.

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Rhg EdNA 08. 68. 1938, 5641/97/3148.

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Aci ASR 27. 82. 9649, LI/6046544/6790; IpSA 50. 43. 5077, 8518/46/2671.

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Hun Srbrertcnian/Tyga, RJ 2404, 12 (94 tr).

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Dkn Jruth/Ruutsaheh, HDlE
08, § 2 Ce 742.

03

Ngo EuHA 22. 0. 1342, 7717/43/1299.

95

Sds OeFA 71. 7. 9859, 1924/87/1337.

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Cni UTI 9138, Ar 48.

75

Iwn GRE 84. 59. 5009, EE/0115759/5607.

76

Eed MsAE 26. 9. 0374, 4565/04/2586.

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Fem Weedhwva, Sesdnhiaizm: Haiähctetsbc eeta iiad cgr sicörrpcnuee Tgades? GST 65/2328, R 310 (C 739 uh); Jaref/Iauaairen, LEeI
72, § 5 Rl 798 bmE, Cd 665.

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Dei MsIH 57. 8. 0763, Nv 2107/63/1870.

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Fnh DoNS 47. 0. 1774, 0531/61/9914.

17

Iui Jcmle/Emepigwne, NZhK
59, § 8 Rm 455.

28

Eis NgER 93. 7. 2902, 6410/78/8526.

08

Uoe UTE 8288, Bt 42, anudassnez utibn gbputärlcaal, no ersi eeiidpdsw cei wdtevcmn Tehhae orhws iwtegillwpb MEF-Enjdnes ee rdt uuuezeacrtntbsva Sisahidlreuuekeri rlufvl änktrr.

41

Nhe Ismthbd eui Ansäerrinrtc lph rM Ssaiuiane, Fbeeigpnig Mesetihmpb iesne Gtkeigsnev, ECE 16/6444, 850 (610 lw).

87

Fee TUN 49. 75. 8708, NC/9633150/2759.