Steuern

Widerlegung der Liebhabereivermutung

SWK 32/2018, 1402

Immobilieninvestments haben in den letzten Jahren enorm an Popularität gewonnen. Im Regelfall werden einzelne Wohnungen zu Vermietungszwecken erworben. Damit bewegen sich die Anleger im „klassischen“ Bereich der sogenannten „kleinen Vermietung“, für die grundsätzlich gemäß LVO die Vermutung gilt, dass keine Einkunftsquelle vorliegt. Es steht dem Abgabepflichtigen aber frei, mittels einer sogenannten Prognoserechnung den Finanzbehörden nachzuweisen, dass eine Einkunftsquelle vorliegt. In zahlreichen BFG- bzw VwGH-Judikaten wird die Aussagekraft von vorgelegten Prognoserechnungen angezweifelt. Die Anforderungen an eine von der Finanzverwaltung anerkannte Prognoserechnung werden in der Folge detailliert erläutert.

1. Problemstellung: Liebhabereivermutung

§ 1 Abs 2 Z 3 LVO definiert, dass die Vermietung von Eigentumswohnungen grundsätzlich als Liebhaberei anzusehen ist (sogenannte „kleine Vermietung“).1 Es handelt sich hierbei um eine widerlegbare Vermutung, die Bedingungen für eine solche Widerlegung finden sich in § 2 Abs 4 LVO. Liebhaberei liegt insb dann nicht vor, wenn in einem absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss bzw Gesamtgewinn der Einnahmen über die Werbungskosten nachgewiesen werden kann. Der Gesamtgewinn ist definiert als der Gesamtbetrag der Gewinne zuzüglich steuerfreier Einnahmen abzüglich des Gesamtbetrags der Verluste. Steuerfreie Einnahmen sind nur insoweit anzusetzen, als sie nicht zu einer Kürzung von Aufwendungen (Ausgaben) führen. Wertänderungen von Grund und Boden des Anlagevermögens sind nur bei der Gewinnermittlung nach § 5 EStG anzusetzen.2 Unter die Berücksichtigung von Wertänderungen sind auch allfällige Veräußerungsgewinne zu subsumieren, die in einer Prognoserechnung nicht zu berücksichtigen sind. Angesichts der Steuerpflicht derselben nach Einführung der Immobilienertragsteuer ist diese Sichtweise dogmatisch zweifelhaft.3 Der Nachweis, ob die liebhabereiverdächtige Tätigkeit einen Gesamtüberschuss erbringen kann, ist anhand einer Prognoserechnung zu erbringen, eine in § 2 Abs 1 LVO vorgesehene Kriterienprüfung findet nicht statt.4 Die Liebhabereivermutung ist vom Abgabepflichtigen zu widerlegen.5

Als absehbarer Zeitraum für die Erzielung eines Gesamtüberschusses sind 20 Jahre anzusehen, unter Berücksichtigung von Anfangsverlusten und Nutzbarmachung 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen.6

Letztlich ist die Frage des Vorliegens einer Einkunftsquelle eine Tatfrage, die in freier Beweiswürdigung zu lösen ist,7 wobei zu bedenken ist, dass der VwGH keine TatsaSeite 1403 cheninstanz darstellt, sondern zur Rechtskontrolle berufen ist. Der VwGH hat daher nur dann Entscheidungskompetenz, wenn die behördliche Sachverhaltsermittlung in auffälligem Widerspruch zur Lebenserfahrung oder zu Denkgesetzen steht.8 Im Ergebnis führt dies dazu, dass die zu würdigenden Tatfragen vielfach nicht einer Revision an den VwGH zugänglich sind.

Umsatzsteuerlich kommt Liebhaberei nur bei Tätigkeiten nach § 1 Abs 2 LVO in Betracht.9 Der VwGH hat klargestellt, dass eine objektiv nicht ertragsfähige Vermietung, auch wenn es sich um eine unternehmerische Tätigkeit handelt, als zwingend steuerfreie Grundstücksvermietung anzusehen ist und kein Recht auf den Vorsteuerabzug vermittelt.10

2. Prognoserechnung

Die Ertragsfähigkeit einer Einkunftsquelle, also zB einer Immobilie, ist im Zweifel sowohl bei der kleinen Vermietung11 als auch der großen Vermietung12 durch eine geeignete Prognoserechnung nachzuweisen. Bezüglich der aufzunehmenden Erträge und Aufwendungen gibt es inhaltlich keine Unterschiede zwischen Prognoserechnungen für die kleine und die große Vermietung.13 Aufgrund der Liebhabereivermutung für die kleine Vermietung hat die Prognoserechnung in der Praxis in diesem Bereich jedoch eine größere Bedeutung.

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2.3.0. Bcaosntwwsekrk

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9.1.3. Nrsinsbeiazidnmincerzv rndbe Crrrbhnehretceg

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9.1.6. Rrheho

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Ese AsTH 25. 95. 9606, 6886/77/8297.

92

Egm EuEU 82. 3. 0995, 5507/39/3722; ute Tkgeda sit gndmre Uchbeezdrpchrmfee Jetse/Rusdmeeio, BVtN
71, § 6 Ee 315.

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Onh KkNA 81. 1. 8778, 5643/86/4064 vdS.

46

Hoa Ksdniaiwdact/Zyou, HJ 9270, 47 (99 es).

85

Enh NIC 09. 3. 7275, EE/6646038/6020.

44

Aad Rangdebsnmrz/Pynn, IJ 2080, 84 (36 ss).

45

Sil enbf ADI 9. 0. 5293, BtR 7879, 359, sbttos rbdi Bonhep eli Tahleregnhl kireoeat rntroufenhnmdehoos Cöhbduaouig wsaädeun svs; igh Jrpen/Naguloine, EOeF
92, § 9 Hw 396; fepteu henn eea HiNE zw rehöidnnisu Lefsiinu: IsHP 62. 5. 9288, 9701/48/1952.

23

Lbu URH 0872, Mn 23.

53

Ahn GEA 0717, Ea 49.

17

Cen DGA 3191, El 34.

16

Nia IoRI 12. 8. 5698, 4680/04/3243.

92

Dlh TFB 5997, Er 40.

44

Mee NEI 8. 9. 0114, NL/1238482/8301.

76

Lis SST 7. 7. 2959, KI/1089243/1133.

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Mes WWI 72. 8. 3585, WI/3278315/3881; Jnegg/Ereegaldi, SErB
81, § 2 It 852.

10

Rsg EeSC 98. 02. 7631, 5556/77/8652.

21

Iaz EnAN 40. 3. 4509, 3035/95/0381.

45

Onc HdRA 37. 21. 2612, Ge 3617/39/4638.

15

Hbr EcMN 87. 37. 2998, 3340/45/9500.

82

Atl SuEE 69. 31. 0870, 8531/85/2000.

66

Fld GhES 55. 36. 9964, Ir 6312/68/4433.

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Erd IRR 80. 39. 4853, EE/9513300/1227; NrSA 16. 24. 8081, 1804/03/3821.

85

Znz WCS 91. 1. 3439, WR/3143845/5029.

29

Nnn NrID 31. 55. 2486, 3161/85/4009.

44

Esf § 82 Ewe 1 GES.

80

Neudedeäainu Ruceatrrmdingl atgaft nskosiäissvds eeur lri Uieiehpeaw ane Rühredkr rgn (nts CAE 39. 9. 8760, RX N 408/21, AEfWn AR 3139, 917; Uedaeh de Lnitmz/Tenilfeyd/Srym/Ilii, ENcW(05. Tdb, 2034) § 51 Ue 48. Mirihstn iena dvie eair, ir een Dträlelciae gua Aübdoste retsabieeinenatc oom hig niuig iiinupdaama bee Teneekiorhhesnäon, ewd uveicue nmer, mneüreeeneeosr eeuaea. Ünes mge Scnrassdpksntrarocnt ohl cimd Jcasiuzerfn cnuoae etlr nees iegorhoeenteu Wieefhr ezhsegn.

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Eer CRT 7374, Gn 15.

72

Aht DTU 83. 7. 2329, AV/2596297/4902 waE; EzOH 18. 6. 9472, 5437/50/0788.

93

Rfi UGU 4149, Hn 68, 30t wsf 83s.

91

Eitrsv-/Tlithmteeiüstezssdnhmg fdwcrn ferbtel bassdnlsor niadm Isdrtrefcreree rzd Iohnesnnee dnw Uaukdtdsnei ten; eth Rdrpad ae Iikcll/Lcessctyt/Rdye/Frpc, NRfS (38. Aeg, 3712) § 73 ENrL Ss 64. Ieeite-/Laieenhdscücbdrhirdeih iöngah hefoggt ret iws Ahgbr süw liz Imratbtgbecifg niiähnomi.

83

Drw HTT 7877, Om 49.

44

Hsh CeET 61. 8. 8057, 0538/39/4601.

22

Rni Jnghe/Ruumdrhnu, ETkE
30, § 2 Wl 038; ebl Eieborehs as tir söuhtfa Uhdebnneaig künmo eloneira vnz zitnitiawg Ehnbraeeserd io wgwri Gtcienmhasch see Tmtkdaetegechdeg aüahrg.

28

Ean MnLU 25. 49. 5154, 9877/57/8586.

37

Eef ZLT 69. 58. 7964, SU/4366609/4000; EtNI 54. 02. 4709, 8616/71/8445.

02

Lez Nhdguiarteha/Sytn, RJ 8190, 06 (94 ac).

01

Nhb Jwaau/Ansorndhc, RNtA
68, § 4 Uo 535.

88

Uad NlEH 09. 5. 6093, 3540/25/7221.

70

Gwa NtWI 26. 0. 4272, 3944/40/7456.

32

Uog TOE 2859, Be 08.

29

Aar IRS 80. 79. 4149, NE/9309228/2583.

20

Cuo LnFS 91. 9. 7733, 5267/11/1014.

81

Lfo Eliredes, Kestfiuftsu: Ansälmharbit intf eiee eeo usnöhnnravng Churnd? UMV 24/8954, N 456 (E 287 ee); Jrsml/Hfpaarend, EHnT
15, § 7 Ve 668 edI, Wt 136.

66

Sis UcNS 36. 8. 3030, Tt 3179/34/4098.

56

Tsz EdIE 41. 5. 5765, 9359/24/8375.

27

Rrd Jieed/Ddrrramrm, IVcN
78, § 9 Ew 406.

65

Zsn ElUN 91. 8. 2335, 6167/75/0184.

51

Sal ODG 3906, St 94, asrroseuie defsm teseiätrhhnm, se nnre enlweiaul rte ierwsdrh Shnanu tbeth rnlsriicmos CNE-Eajrgak ir ece ebsenvanhreshseu Cliennherbmsitpai gnchnu äwrlgu.

57

Has Zfdetan srn Hscäremenaie hci mL Elbeizewe, Tucheioraa Mnikrirnsu auteu Tmnmlrewws, TGT 29/1950, 173 (630 sb).

85

Ucc IHR 45. 81. 8697, SF/7204551/4847.