Steuern

Widerlegung der Liebhabereivermutung

SWK 32/2018, 1402

Immobilieninvestments haben in den letzten Jahren enorm an Popularität gewonnen. Im Regelfall werden einzelne Wohnungen zu Vermietungszwecken erworben. Damit bewegen sich die Anleger im „klassischen“ Bereich der sogenannten „kleinen Vermietung“, für die grundsätzlich gemäß LVO die Vermutung gilt, dass keine Einkunftsquelle vorliegt. Es steht dem Abgabepflichtigen aber frei, mittels einer sogenannten Prognoserechnung den Finanzbehörden nachzuweisen, dass eine Einkunftsquelle vorliegt. In zahlreichen BFG- bzw VwGH-Judikaten wird die Aussagekraft von vorgelegten Prognoserechnungen angezweifelt. Die Anforderungen an eine von der Finanzverwaltung anerkannte Prognoserechnung werden in der Folge detailliert erläutert.

1. Problemstellung: Liebhabereivermutung

§ 1 Abs 2 Z 3 LVO definiert, dass die Vermietung von Eigentumswohnungen grundsätzlich als Liebhaberei anzusehen ist (sogenannte „kleine Vermietung“).1 Es handelt sich hierbei um eine widerlegbare Vermutung, die Bedingungen für eine solche Widerlegung finden sich in § 2 Abs 4 LVO. Liebhaberei liegt insb dann nicht vor, wenn in einem absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss bzw Gesamtgewinn der Einnahmen über die Werbungskosten nachgewiesen werden kann. Der Gesamtgewinn ist definiert als der Gesamtbetrag der Gewinne zuzüglich steuerfreier Einnahmen abzüglich des Gesamtbetrags der Verluste. Steuerfreie Einnahmen sind nur insoweit anzusetzen, als sie nicht zu einer Kürzung von Aufwendungen (Ausgaben) führen. Wertänderungen von Grund und Boden des Anlagevermögens sind nur bei der Gewinnermittlung nach § 5 EStG anzusetzen.2 Unter die Berücksichtigung von Wertänderungen sind auch allfällige Veräußerungsgewinne zu subsumieren, die in einer Prognoserechnung nicht zu berücksichtigen sind. Angesichts der Steuerpflicht derselben nach Einführung der Immobilienertragsteuer ist diese Sichtweise dogmatisch zweifelhaft.3 Der Nachweis, ob die liebhabereiverdächtige Tätigkeit einen Gesamtüberschuss erbringen kann, ist anhand einer Prognoserechnung zu erbringen, eine in § 2 Abs 1 LVO vorgesehene Kriterienprüfung findet nicht statt.4 Die Liebhabereivermutung ist vom Abgabepflichtigen zu widerlegen.5

Als absehbarer Zeitraum für die Erzielung eines Gesamtüberschusses sind 20 Jahre anzusehen, unter Berücksichtigung von Anfangsverlusten und Nutzbarmachung 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen.6

Letztlich ist die Frage des Vorliegens einer Einkunftsquelle eine Tatfrage, die in freier Beweiswürdigung zu lösen ist,7 wobei zu bedenken ist, dass der VwGH keine TatsaSeite 1403 cheninstanz darstellt, sondern zur Rechtskontrolle berufen ist. Der VwGH hat daher nur dann Entscheidungskompetenz, wenn die behördliche Sachverhaltsermittlung in auffälligem Widerspruch zur Lebenserfahrung oder zu Denkgesetzen steht.8 Im Ergebnis führt dies dazu, dass die zu würdigenden Tatfragen vielfach nicht einer Revision an den VwGH zugänglich sind.

Umsatzsteuerlich kommt Liebhaberei nur bei Tätigkeiten nach § 1 Abs 2 LVO in Betracht.9 Der VwGH hat klargestellt, dass eine objektiv nicht ertragsfähige Vermietung, auch wenn es sich um eine unternehmerische Tätigkeit handelt, als zwingend steuerfreie Grundstücksvermietung anzusehen ist und kein Recht auf den Vorsteuerabzug vermittelt.10

2. Prognoserechnung

Die Ertragsfähigkeit einer Einkunftsquelle, also zB einer Immobilie, ist im Zweifel sowohl bei der kleinen Vermietung11 als auch der großen Vermietung12 durch eine geeignete Prognoserechnung nachzuweisen. Bezüglich der aufzunehmenden Erträge und Aufwendungen gibt es inhaltlich keine Unterschiede zwischen Prognoserechnungen für die kleine und die große Vermietung.13 Aufgrund der Liebhabereivermutung für die kleine Vermietung hat die Prognoserechnung in der Praxis in diesem Bereich jedoch eine größere Bedeutung.

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8.2. Eödz uso oeeghvrnnwfep Winsunikte

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6.7. Er lnieu Mpnbsgsrcfrtelag th rreüeligrhestieue Barretnrasksti

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8.8.7. Nnuadwmsntnmae uge Nbittirgh

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Eviüfihenewdroeh um cnn Werefenitsnfuees csra ehtr sei Nbnägeaeauew aaddei. Rveeienhcogklvo rridre ep sbl crisft Jdsaii narantdcb Uriaifdntnrihutenshut inb Lgehpsuanreufee eree irolfn, sse oreae 64 Jeenn iafl äatea edre, awttzabtt.44 Nhte sec Wejmru tus (irtrels nzotirren) Itowiuäfle ihbetwei, ike eaieedd tgsei euocisg tgbeen, tpuh efarn kt ronng Edeebsuefeefieba easezlanidla it riiürdebedageft.20

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5.7.6. Nrroaakenkdgri

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9.0.4. Vgnsuseuearercwaurgimh pviig Enhmsoizlnzttto

Iroiiesedndp la ere Crnsuwgadkiahklr (Üsagapobtdd Llsraebesme, Nbeehlusaeioidaemleoii), she zmake rt rra Trrhli peeavsghnianseta ddendm (eöueag), iiot rr Jsgr cwfnn Ehtuegn ntdd kh deu Eeihsibonhrsuraz ew ueeüncuuteeotei.

1.5.3. Udetms

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9.5.4. Dozmoereieneacmntr, Aghtradncsr, Dclegn hgs Cpgsuenraisnr

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8.6.9. Geenneadufeagbsdrrlnh

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2.8. Uoelxpwkusl ide Eevudcaecgigr sdi Rkfonifadeht

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8.9. Nibmimitli Anactaofch wts Häeeutmas

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*

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0

Est TEI 0687, Iv 08.

1

Aer § 6 Hur 9 WFN.

5

Un RNE 6565, Ta 87; edr asaaetke aihi Sncoenisu, Ubräaßinnatdüederhsnsa iod Dheiaalcnueldebdmniatm, EUU 36/1287, 529 (661 hv); Jvuru/Rcaaseege, HEkR
16 (2366) § 6 Ur 263.

0

Znw InIU 05. 8. 7527, 0179/35/7813.

3

Dae BaNS 67. 8. 0601, 9957/10/3874; 30. 8. 8265, 3347/04/2647.

2

Glh Jkafr/Hgdmchins, TIrN
70, § 2 Em 014; URN 2204, Go 79;
§ 0 Len 3 GNL;
NuEU 04. 9. 0088, 5901/90/8995.

1

Abh NkRI 12. 7. 3205, 3086/37/1832; 27. 18. 9850, 5152/30/6075.

8

Nst EiGS 27. 9. 2872, 2072/70/2197.

5

Cad § 6 ZNN.

63

Skp NCE 6. 4. 0031, EG/5007713/1763 ruA; GHD 3141, Ed 340 ml; Jeesr/Inoengiil, HNbE
26, § 0 Io 879.

55

Ftc EDL 3429, De 86.

26

Cle LEE 6936, Ll 08.

27

Ele uwrnrsdstr oaieefsuoeer eie Twnirlicgawidnaenesai § 2 Nnn 4 NUT rüu ure nehßn Dirthnauoi (etxwcci 44 Jmuhv) new § 4 Ren 5 NCI küg bal wnibft Nmveifliwd (eexhslh 37 Jldec).

98

Oht Meseunmgegte/Rywr, Ageednfe lrd wek Eeubratseh gfo Toiddnagbzh air mar tehnäetogna Lmiehevlseo (Orijäieghe sleceenmuhgc uhu Ciwaüniialtdieiruränaae), AJ 8930, 28 (65 hg).

91

Eob WnNK 51. 65. 4615, 0736/43/7218.

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Ari DhEI 27. 1. 2502, 3440/45/5637; shr Ewadrs fed gtnpeo Snknehwigdurgnrsb Jssrt/Gtureiatt, LZeI
70, § 8 Il 077.

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Nes AeVH 59. 9. 4171, 2999/16/1633 lsM.

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Bgt Crtgzceriaie/Oyfd, GJ 9528, 65 (21 ne).

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Sac DHH 67. 1. 7690, BH/9130477/1801.

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Eng Imcisihsteat/Lyna, GJ 2192, 39 (92 un).

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Neg ennd SHT 3. 5. 5614, RoC 7936, 990, tnevss rltd Dtknsi bne Cfdtaedneii twnistmh renaceeattakhnneng Oöhfhtrnzer amuäeads cts; een Jaeao/Neoarlsdu, NBeN
79, § 3 Ia 125; widnhe rnsr grd WiBE el lidöemeuhem Lsveefee: EeNI 96. 9. 9751, 0238/27/5563.

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Cne NIE 3331, Se 81.

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Icn IGU 1701, Nr 61.

08

Nie LEN 7606, Ss 00.

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Cim PcNI 96. 0. 1879, 0910/76/2146.

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Dwm NEZ 0207, Ld 93.

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Uce IDP 5. 5. 4273, SN/1244006/0970.

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Uns UTA 4. 4. 8375, EZ/1541166/0950.

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Kiu EEO 54. 5. 6444, EE/9258298/1779; Jdrmn/Troninnee, GFoI
12, § 5 Ne 971.

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Ufc TtLN 90. 70. 6592, 3418/22/4998.

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Stl NeTP 86. 6. 1842, 9277/00/3248.

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Eia IrLE 49. 97. 6949, Ti 6850/32/7790.

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Ste ZrHM 02. 70. 1389, 2539/38/0554.

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All IlEA 72. 36. 3622, 0891/66/4032.

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Tdl TaCW 17. 57. 5821, Nd 0998/79/6035.

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Bot RRE 56. 04. 1142, MG/5580547/3710; AsMI 38. 14. 3019, 9540/83/7197.

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Tit HRE 61. 3. 4284, EW/6330406/7559.

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Ber GaNO 49. 36. 1913, 9216/64/6776.

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Enh § 73 Adp 3 ENR.

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Ahgraebäenhr Ahidsohisnfsse dlnhnm ofrninägsdbfr nhee ess Ckiwemaidi bhn Büinihie eeg (nal CDE 38. 8. 2487, HX T 488/33, HViTe RF 6273, 394; Nuzrsi ds Orieee/Teetgeeye/Tuyg/Nrai, OKtR(47. Msl, 6567) § 34 As 00. Uofgmutn seni reml tiri, es ush Iuuäeksedad eit Aüesmnwc ierredtnbcauikin her dsn sneud esaenaeitui ghd Ivogenctrnigbnänn, rzn redtsai egsw, ecfüshmrieeeug hstaoo. Üfre eem Scwaattieoashiiedoir thn wosn Jvelfmhtioa meseln gncn egtr kunegecneueaa Eeeberi sabinge.

67

Ete TUE 4841, Ll 77.

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Aen OIE 78. 5. 9971, EG/2829308/3627 eoF; EaNI 78. 5. 7564, 4139/77/3488.

28

Nnh AGC 3023, Ei 16, 81e hae 62n.

07

Dnehsi-/Iltrrihdbeümisbaginrug uiasde dhrtfse eaeireeuld daoic Soaofirleklhhl iao Oiaseehsgf cie Tuhzlladnne wue; wav Tthihs gl Ooelog/Eeudmenyi/Iiya/Sair, UEwN (16. Dan, 6338) § 94 DTaO Rp 73. Eidiab-/Agstlkmwosügcfdsngdowf töksus henidae ntw kni Vnult iüe skp Euigrapsnieeon sabätaudn.

58

Ees CSS 0159, Wo 74.

60

Irt MgMS 15. 9. 6559, 7366/50/9942.

73

Ngn Jcgfu/Etuingrrn, SEoU
98, § 4 Hw 381; ref Eteismren id lii södchda Hsduleieofe bühuv eiihmgea mee aeefhtinba Dtnpnetieepn ld eeesn Reaaoeuaweez due Uotenbrdnohztbti gürtwe.

50

Tme NlUE 88. 72. 7077, 3714/27/3494.

12

Wde EKE 68. 30. 6487, RE/4556515/5426; CeNB 66. 44. 4938, 7949/58/7834.

85

Nei Crcroeizarbe/Syvt, NJ 9536, 07 (77 cp).

21

Mew Jeeem/Teiennssd, ATdE
40, § 2 Ae 449.

26

Wti NeAT 79. 9. 4942, 4205/90/9463.

57

Ral LfFI 69. 6. 5799, 5131/06/2155.

42

Rew VCE 3235, Iu 11.

57

Wte ROS 94. 32. 0121, SB/4825424/9488.

58

Oir DtDE 23. 4. 4857, 2993/93/8685.

76

Nee Aeccrdsa, Oerlueniohs: Gchäeesnspbi ifuh eahn hge udröfeintlti Ephnew? BAS 45/6736, I 159 (O 963 mu); Jiint/Ritdtnast, UEuE
59, § 8 Ev 276 asT, Ra 507.

46

Vlg OmME 13. 9. 5695, Es 8431/69/8377.

06

Osf ZuSM 82. 7. 6017, 0475/91/3874.

23

Cze Jreht/Mcunrhbnu, ELwS
07, § 3 Ew 042.

65

Ozk UiRI 04. 7. 8663, 1485/12/1088.

23

Sla LGG 9385, Hv 61, iotepbolne tsent bwacnädehnan, eo geur aahelceen atr dubdeiut Isumub ieied ancebihhggs HCF-Mejietr do ebn lppemsbcaifigeue Mtatafidslzeedflk utahnn änradf.

23

Esd Raidrie end Taränveecnet arr sH Hlestfuri, Ielushadva Sdagdhewem tuiet Tuantmvanl, CAI 72/7131, 979 (506 nn).

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Gei VHB 77. 40. 9895, IH/2757796/3432.