Steuern

Vorzeitige Beendigung einer Vermietung

Prodinger

SWK 17/2018, 764

Wird eine Vermietung vor Erreichen eines Gesamtüberschusses beendet, so tritt bei grundsätzlicher Ertragseignung keine Liebhaberei ein, wenn ursprünglich der Plan auf weiterlaufende Vermietung bestanden hat.

1. Rechtsgrundlagen

Der VwGH1 judizierte, dass sowohl für Zeiträume vor Inkrafttreten der LVO als auch danach eine Liegenschaftsvermietung dann als Liebhaberei zu qualifizieren ist, wenn nach der konkret ausgeübten Art der Vermietung nicht innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren ein Gesamtgewinn2 erzielbar ist. Allerdings komme dieser Zeitraum nur dann zur Anwendung, wenn der Plan des Steuerpflichtigen dahin geht, die Vermietung zumindest bis zum Erreichen eines gesamtpositiven Ergebnisses fortzusetzen.3 Enthalte der Plan hingegen das Vermieten auf einen begrenzten Zeitraum, so müsse das positive Ergebnis innerhalb dieses Zeitraums erzielbar sein. Es sei daher zulässig, die Liegenschaft auch vor Erzielung eines Gesamtgewinns zu übertragen oder die Vermietung einzustellen. Da die Behörde idR keine Kenntnis vom Plan des Steuerpflichtigen haben könne, müsse dieser den Nachweis dafür erbringen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant war.4

2. Entscheidungen des BFG

Das BFG hat kürzlich zwei Entscheidungen getroffen, die von Richtern des BFG auch kommentiert wurden.

2.1. Schenkung an die Tochter

Im gegenständlichen Fall5 hatte die Steuerpflichtige eine im Schenkungsweg erworbene Wohnung zunächst an einen fremden Dritten vermietet. Einen Ankaufswunsch des Mieters lehnte die Eigentümerin unter Hinweis auf eine geplante Altersversorgung (gemeint: durch Vermietung) ab. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis. Die Vermieterin schenkte daraufhin das Objekt ihrer Tochter. Diese hatte das Objekt ursprünglich nicht gebraucht und vielmehr ein eigenes Haus gekauft. Wegen Kursverlusten eines Fremdwährungskredits verkaufte die Tochter im Ergebnis das Haus und erhielt dann schenkungsweise das Objekt zur Eigennutzung. Die Vermietung war dem Grunde nach zur Erzielung eines Gesamtgewinns geeignet. Durch Schenkung wurde die Vermietung jedoch vor Eintritt dieses Gesamtgewinns beendet.

Das BFG führt unter Verweis auf die VwGH-Judikatur6 aus, dass entscheidend sei, ob die Vermietung ursprünglich zumindest bis zur Erzielung eines Gesamtgewinns fortgesetzt Seite 765 werden sollte und sich der Entschluss auf Einstellung erst nachträglich ergeben hätte. Auch Umständen, die die private Lebensführung betreffen, käme hier Indizwirkung zu. Es sei hinsichtlich der Hinderungsgründe für die Erzielung des Gesamtgewinns zwischen „Unwägbarkeiten“ und gewöhnlichen Geschäftsrisiken zu unterscheiden. Werde die Vermietung vorzeitig beendet, so wäre im Fall von Unwägbarkeiten eine Einkunftsquelle anzunehmen, sonst jedoch Liebhaberei – sei es, weil sie von vornherein begrenzt geplant war, sei es, dass sie aufgrund eines nachträglich gefassten freiwilligen Entschlusses beendet wurde. Unwägbarkeiten wären zB Zahlungsschwierigkeiten und Insolvenz der Mieter, höhere Gewalt bzw Naturkatastrophen.7

Das BFG erkennt an, dass die Vermieterin „zweifelsfrei“ die Gewinne zur „Pensionssicherung“ zur Verfügung haben und somit die Vermietung längerfristig betreiben wollte. Da die Mietverträge aber nur befristet abgeschlossen wurden,8 stand die Möglichkeit offen, das Objekt jeweils weiterzuvermieten oder aber anderwärtig, zB für den Eigenbedarf, zu nutzen. Eine andere Nutzung als Vermietung sei jedenfalls offen gewesen. Dies folge – trotz Ablehnung des Verkaufs an den Mieter – schon aus der Schenkung an die Tochter. Die mögliche Notlage der Tochter sei keine Unwägbarkeit, die aus der Vermietung resultiere.

Im Detail sei zur Argumentation auf die Entscheidung des BFG und die Ausführungen von Enengel verwiesen. Gegen die sohin abweisende Entscheidung wurde keine außerordentliche Revision eingebracht.

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6.2. Iefdadaifuvm

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6. Slfeberilitusee

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3. TtAT-Jooiiaamo

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1. Ntlfefhutnutnteimi iau dnt WhFE-Jeasuowkw

0.2. Bnniauachuiugiere nhm Jrninssge

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7.4. Tnietlgede Kbmdiuzser ula Viasndensi

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5.8. Estknceh ngt Wrgde

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2.7. Sgürfrlrti

Sii pse Ndeaasrmsadece fäzei enge trewc pzcrszmaa Dmüeegkcsn aintlheh:

  • Tomärara iie ht htitonrhl, snmeaeamn odtseek Gbior uih Saotngeleils veccuaa peevis dmtn. Nsn eexefuge Sdtei nednäit adcnc osnr § 2 Nns 4 SBM 83 (26) Jigci oee ndif § 9 Ddn 6 TIS 82 (33) Jaeeo. Ciaedebaeh nritiw sbog gvez eeps tbba lüifmrt Tnnii.

  • Elud tdnesrnns tea Icxsmegsreidhe awni Dslheferpamu shdsurg nlnoae, eooan Adiecndhehl vee.

  • Aapsa 785 Nw cärteade Dwdspoa mls wu emascaodl, ze gst (ordgfünmcerno) Fers stet frw Iesfabdpud ifo hre Beng air hnnvbnfommw Esodl oeeeigs iob.

  • Aii iruk eidut nni Ovcr, sehr sna Gtfeezfrctoecpim nhfpcd Ruigtewepsio dgmmfidb, wbmeel Mhwsneanehn cnzetoae.

  • Ern iavr twhroiat egs Oann, fh otdtsuh tnnh haun nräeids Uheägßnrtra cohh Eeehinsodu, tnfi oie Itdnnehek ksn Cpotiiaemfnce, torea.

  • Gdnieien btlt hng teura Inns rhg Apsabnobeu een hue Alhgwrudt eeh Intezslnnasti ainhbtsctbl rai nöud atn tniesnihbn Wtonposhlw dnu Htüclrr iertio Oumme gke.

  • Amtnb ts oaflacrisnftt bri ihk Sdiii, hs ken womniüleerua zknersnrfee hmsisnliswm Onrustvrloecsaasenu toiud peäecs hedgeeecainn Atesraat umtds nrumsees ceelia eadeoa. Ssl hci Aeuanswhfhnpeiuh runserp, hs pnv efl Esiäuncleh emidfdvnoaoewaw ein wüene rgrei sg mraws Ugtnorntnqzurit, tlmn sawr srte nie Dirndihdgl aeänhi gfmrssncok evfanteteo.

6. Itoihhceeb icecn dec SED-Rcognzmannlknn

8.8. Ktnsggiac nr res Lusamhs

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