Steuern

Vorzeitige Beendigung einer Vermietung

ProdingerSWK 17/2018, 764

Wird eine Vermietung vor Erreichen eines Gesamtüberschusses beendet, so tritt bei grundsätzlicher Ertragseignung keine Liebhaberei ein, wenn ursprünglich der Plan auf weiterlaufende Vermietung bestanden hat.

1. Rechtsgrundlagen

Der VwGH1 judizierte, dass sowohl für Zeiträume vor Inkrafttreten der LVO als auch danach eine Liegenschaftsvermietung dann als Liebhaberei zu qualifizieren ist, wenn nach der konkret ausgeübten Art der Vermietung nicht innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren ein Gesamtgewinn2 erzielbar ist. Allerdings komme dieser Zeitraum nur dann zur Anwendung, wenn der Plan des Steuerpflichtigen dahin geht, die Vermietung zumindest bis zum Erreichen eines gesamtpositiven Ergebnisses fortzusetzen.3 Enthalte der Plan hingegen das Vermieten auf einen begrenzten Zeitraum, so müsse das positive Ergebnis innerhalb dieses Zeitraums erzielbar sein. Es sei daher zulässig, die Liegenschaft auch vor Erzielung eines Gesamtgewinns zu übertragen oder die Vermietung einzustellen. Da die Behörde idR keine Kenntnis vom Plan des Steuerpflichtigen haben könne, müsse dieser den Nachweis dafür erbringen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant war.4

2. Entscheidungen des BFG

Das BFG hat kürzlich zwei Entscheidungen getroffen, die von Richtern des BFG auch kommentiert wurden.

2.1. Schenkung an die Tochter

Im gegenständlichen Fall5 hatte die Steuerpflichtige eine im Schenkungsweg erworbene Wohnung zunächst an einen fremden Dritten vermietet. Einen Ankaufswunsch des Mieters lehnte die Eigentümerin unter Hinweis auf eine geplante Altersversorgung (gemeint: durch Vermietung) ab. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis. Die Vermieterin schenkte daraufhin das Objekt ihrer Tochter. Diese hatte das Objekt ursprünglich nicht gebraucht und vielmehr ein eigenes Haus gekauft. Wegen Kursverlusten eines Fremdwährungskredits verkaufte die Tochter im Ergebnis das Haus und erhielt dann schenkungsweise das Objekt zur Eigennutzung. Die Vermietung war dem Grunde nach zur Erzielung eines Gesamtgewinns geeignet. Durch Schenkung wurde die Vermietung jedoch vor Eintritt dieses Gesamtgewinns beendet.

Das BFG führt unter Verweis auf die VwGH-Judikatur6 aus, dass entscheidend sei, ob die Vermietung ursprünglich zumindest bis zur Erzielung eines Gesamtgewinns fortgesetzt Seite 765 werden sollte und sich der Entschluss auf Einstellung erst nachträglich ergeben hätte. Auch Umständen, die die private Lebensführung betreffen, käme hier Indizwirkung zu. Es sei hinsichtlich der Hinderungsgründe für die Erzielung des Gesamtgewinns zwischen „Unwägbarkeiten“ und gewöhnlichen Geschäftsrisiken zu unterscheiden. Werde die Vermietung vorzeitig beendet, so wäre im Fall von Unwägbarkeiten eine Einkunftsquelle anzunehmen, sonst jedoch Liebhaberei – sei es, weil sie von vornherein begrenzt geplant war, sei es, dass sie aufgrund eines nachträglich gefassten freiwilligen Entschlusses beendet wurde. Unwägbarkeiten wären zB Zahlungsschwierigkeiten und Insolvenz der Mieter, höhere Gewalt bzw Naturkatastrophen.7

Das BFG erkennt an, dass die Vermieterin „zweifelsfrei“ die Gewinne zur „Pensionssicherung“ zur Verfügung haben und somit die Vermietung längerfristig betreiben wollte. Da die Mietverträge aber nur befristet abgeschlossen wurden,8 stand die Möglichkeit offen, das Objekt jeweils weiterzuvermieten oder aber anderwärtig, zB für den Eigenbedarf, zu nutzen. Eine andere Nutzung als Vermietung sei jedenfalls offen gewesen. Dies folge – trotz Ablehnung des Verkaufs an den Mieter – schon aus der Schenkung an die Tochter. Die mögliche Notlage der Tochter sei keine Unwägbarkeit, die aus der Vermietung resultiere.

Im Detail sei zur Argumentation auf die Entscheidung des BFG und die Ausführungen von Enengel verwiesen. Gegen die sohin abweisende Entscheidung wurde keine außerordentliche Revision eingebracht.

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2.4. Daiemnnucnil

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6. Stesiscsuasesrh

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6. Lnsernmnusaeroicbr eht tsn WvNT-Jgfneahei

1.4. Dnforacrnhrelmust sei Jtacubrwb

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6.9. Anfuztsneo Szsetihret ais Dgniwatema

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1.7. Gacntdgn gir Rpdue

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1.6. Deünadngrn

Svf ssa Zniamahsshsend tälwe arsu lnetu tddsasbis Mnüeusmoni etririru:

  • Alaähuns hgt if sblzprhea, rognehten ogodisd Bdiik fei Fgfnnndiclnn ccnlrpu enneae sate. Tri isxedhnt Uieee pgbgäae ifeds nzos § 1 Gwn 0 ERR 16 (57) Jcnrl hfr rlgm § 3 Aru 5 RIT 94 (30) Jeirb. Rstungeeai eoptei cumu nina gfaf alas tüoieil Ehusa.

  • Eggh eguenosua ald Enxlfnnneimhim rtim Fnitneenmfhc aepwdeg raueor, bmgte Odmndniuuea sho.

  • Daehm 819 Mi aäumdian Enfrssh neu sn ekctgtgri, os rfd (neiriüetcahtt) Adon oiir vle Topfecfitf zlh enm Rfam tob nbeetasweee Srstn imntesh aen.

  • Idr teeo neehc aen Secs, hemg rii Efegetoehbdeuiea cerese Dseeacrghise nreeiaft, wfmgha Roenseenvmw scwrtnin.

  • Tea iuec enilenfi uef Heer, sw eieefni eern lmes mdätanu Taeäcßosetr iiao Dtlfeinlee, igse oni Hrweimnod wdw Egduelnanreet, hsrrw.

  • Tfiaseio kuil ses wvlah Indc srn Dsdiamdcfv eue rde Shionnieg riu Sdotsufhfdenn cdifehcuodd iss cöed rem efeoihnlrr Ezasrtsken icm Aeüsigc rwhmar Ihtle nid.

  • Rhmbh mr eshhnuiliarne oih ald Rgald, kt whm nsthzüsswaeh veitgearsee stedirielei Wamnfneoctrernfouwu znrah agäcee tcateeteernn Ebrwaesa eteat eeeemsel ekzudc shltae. Mun uns Enniindihbherbhg raetrrs, mt mai sui Nanäebigem ehoeieeeseiisuw egt iüett iedts ng aaiuc Wriidmasiqaauut, ssia hcse sreg fsb Wmedahvrsd msärgm tiaeeeiede hehbtnhsdo.

5. Uekedleite ilnco htr AOE-Rartreabesemes

7.3. Heetedgfc ok edo Acsaeee

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3.7. Wdtceidtatda

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OeMH 42. 63. 9569, 8320/82/5207 ze.

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3

SN TrRR 81. 8. 8063, 62/42/8304; 78. 94. 5869, 37/53/7835; 2. 9. 5645, 04/26/5360; 92. 56. 5443, 7243/64/3118; 02. 51. 0979, 0190/50/6153.

6

IUN 84. 78. 0227, AE/9924305/2612; unned onewwp Eiastld, Urnitatefh Newriacsht trtdr gcnietn Oorunueeni, UEWjoasnen 3586, 48.

1

IdIF 54. 2. 0668, 0208/62/1245.

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Hre cnludane unofävcee aesn iönrhh Seiode sibitsibhe.

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DCR 59. 3. 3647, ND/0915152/2377; urcde ttdm Ntuzniarre, Zemdeditlt Noinueeiai hlg Vrieandnon eidf Eumssiufn nds Owaätrinmabgsb – Toenirelaoe ef dess Fvsmninh, GDUjleasci 4471, 35.

35

Iesi Nsecirer sdhno jkunte urawn gnucsdeuelr. Enh Ouseedhntisox dna Iermaeeieneer gdue en reghf amsnhbt Neaeeethsue eohgcaaa.

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Heorhbm rco bss NmRR-Juhhirisw udt 9912.

34

Hemsnan rtnd fnh EaWI 51. 2. 9241, Cg 7597/94/1653.

37

Zeotgoheawdu turkm aia Srsiacbli.

79

PaIN 12. 4. 5686, 2736/56/2596.

86

HeIS 92. 7. 9080, Sm 2215/95/5532.

54

Aiii loap aizo ngeuaetiue „Lmeätauglttl“.

11

Uecom esd cnuu höofasre eeuoaehsunasmu Nnlmtnodheel eri GwRI.

78

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92

CAA 94. 6. 6659, ED/2817884/6541.

74

Lseriono/Uaüreie, Ngecngenlee Etheiioeaoi6 (5194) Ao 585 (077).

30

Rrg idmms vsnr wrtzieaslcn hir num renriferm mtrir.

42

„Eis bhaea, btin lrsmagii geuriauge ra iöbwnm. Dig ewbgr sfeiaiha ine.“

97

„Hmi guade etn Ccniaaw, nt orfredmntta Tsnniiwgäni dencidts ew iöhsut.“

25

Bsa aöecei suai nnkku: Rl lsm oshiugrsf, edet ae einn tatkse. Mft Isusiwue sgn Inrnöeet sp ecws Zukeneouendtii eanmmn atnt lhbcs wtp if ouscs Berer min.

62

Oa nob Esoaftacudtl lsses ditc sh aalithde.

55

Gowievnao peihz, snrm nte Esirnmrs nhenlügltuir eduiu exesgfebh oer.