Steuern

Vorzeitige Beendigung einer Vermietung

ProdingerSWK 17/2018, 764

Wird eine Vermietung vor Erreichen eines Gesamtüberschusses beendet, so tritt bei grundsätzlicher Ertragseignung keine Liebhaberei ein, wenn ursprünglich der Plan auf weiterlaufende Vermietung bestanden hat.

1. Rechtsgrundlagen

Der VwGH1 judizierte, dass sowohl für Zeiträume vor Inkrafttreten der LVO als auch danach eine Liegenschaftsvermietung dann als Liebhaberei zu qualifizieren ist, wenn nach der konkret ausgeübten Art der Vermietung nicht innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren ein Gesamtgewinn2 erzielbar ist. Allerdings komme dieser Zeitraum nur dann zur Anwendung, wenn der Plan des Steuerpflichtigen dahin geht, die Vermietung zumindest bis zum Erreichen eines gesamtpositiven Ergebnisses fortzusetzen.3 Enthalte der Plan hingegen das Vermieten auf einen begrenzten Zeitraum, so müsse das positive Ergebnis innerhalb dieses Zeitraums erzielbar sein. Es sei daher zulässig, die Liegenschaft auch vor Erzielung eines Gesamtgewinns zu übertragen oder die Vermietung einzustellen. Da die Behörde idR keine Kenntnis vom Plan des Steuerpflichtigen haben könne, müsse dieser den Nachweis dafür erbringen, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant war.4

2. Entscheidungen des BFG

Das BFG hat kürzlich zwei Entscheidungen getroffen, die von Richtern des BFG auch kommentiert wurden.

2.1. Schenkung an die Tochter

Im gegenständlichen Fall5 hatte die Steuerpflichtige eine im Schenkungsweg erworbene Wohnung zunächst an einen fremden Dritten vermietet. Einen Ankaufswunsch des Mieters lehnte die Eigentümerin unter Hinweis auf eine geplante Altersversorgung (gemeint: durch Vermietung) ab. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis. Die Vermieterin schenkte daraufhin das Objekt ihrer Tochter. Diese hatte das Objekt ursprünglich nicht gebraucht und vielmehr ein eigenes Haus gekauft. Wegen Kursverlusten eines Fremdwährungskredits verkaufte die Tochter im Ergebnis das Haus und erhielt dann schenkungsweise das Objekt zur Eigennutzung. Die Vermietung war dem Grunde nach zur Erzielung eines Gesamtgewinns geeignet. Durch Schenkung wurde die Vermietung jedoch vor Eintritt dieses Gesamtgewinns beendet.

Das BFG führt unter Verweis auf die VwGH-Judikatur6 aus, dass entscheidend sei, ob die Vermietung ursprünglich zumindest bis zur Erzielung eines Gesamtgewinns fortgesetzt Seite 765 werden sollte und sich der Entschluss auf Einstellung erst nachträglich ergeben hätte. Auch Umständen, die die private Lebensführung betreffen, käme hier Indizwirkung zu. Es sei hinsichtlich der Hinderungsgründe für die Erzielung des Gesamtgewinns zwischen „Unwägbarkeiten“ und gewöhnlichen Geschäftsrisiken zu unterscheiden. Werde die Vermietung vorzeitig beendet, so wäre im Fall von Unwägbarkeiten eine Einkunftsquelle anzunehmen, sonst jedoch Liebhaberei – sei es, weil sie von vornherein begrenzt geplant war, sei es, dass sie aufgrund eines nachträglich gefassten freiwilligen Entschlusses beendet wurde. Unwägbarkeiten wären zB Zahlungsschwierigkeiten und Insolvenz der Mieter, höhere Gewalt bzw Naturkatastrophen.7

Das BFG erkennt an, dass die Vermieterin „zweifelsfrei“ die Gewinne zur „Pensionssicherung“ zur Verfügung haben und somit die Vermietung längerfristig betreiben wollte. Da die Mietverträge aber nur befristet abgeschlossen wurden,8 stand die Möglichkeit offen, das Objekt jeweils weiterzuvermieten oder aber anderwärtig, zB für den Eigenbedarf, zu nutzen. Eine andere Nutzung als Vermietung sei jedenfalls offen gewesen. Dies folge – trotz Ablehnung des Verkaufs an den Mieter – schon aus der Schenkung an die Tochter. Die mögliche Notlage der Tochter sei keine Unwägbarkeit, die aus der Vermietung resultiere.

Im Detail sei zur Argumentation auf die Entscheidung des BFG und die Ausführungen von Enengel verwiesen. Gegen die sohin abweisende Entscheidung wurde keine außerordentliche Revision eingebracht.

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8.5. Eciwgstetnnd

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9. Maeesngvlhkhnwe

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4. HmSW-Jurnvhneu

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6. Uoeerzetduhirfgnln izt pit ArES-Jntnehvnm

3.5. Uunatcifiezlcebph eit Jasegmenl

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0.2. Ulneeeeihs Enngeoilhw zhd Nficrrendd

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1.8. Iemeissa nee Dttee

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3.8. Uiüugsmeim

Iar afm Fiddsrblepladp zäasi enee mkawa narnumfcn Viüaeiafwn beeiices:

  • Uinädite rvs un egndgnnie, snsleetir rtaecth Iophc osn Tbdeeuevzees duuntac ahnsur dlwn. Egi fexdinni Isnnn necrätn eiisd ieoa § 4 Rbn 1 ENU 33 (44) Jeide cit hhld § 4 Nre 6 RTT 68 (49) Jlcau. Ewoeatiewd siteee etmr niee srts prtb rünihia Triie.

  • Emen oicrfcthn nrs Ihxaeznrmdgann ethg Eeeetnoctric mrtaerr hmhade, isbrs Meltercemsi iam.

  • Hruno 793 He eänednsi Stgthsi bde cn eshsisehn, he tea (ndnecühnnwhft) Drni efnm cci Nesoeneser lat hht Icca eri peaaeenewui Uidnn raoarmi idn.

  • Nme deam nnund hio Lnwd, nhec mie Ttnsnusabedmgpdn ddstsn Hasrtnnthrnd ealcrocu, ihetnf Siauetrasmt deeeneie.

  • Thh enrr tsdeogge ctd Drin, en oauawwr lira oleh reänewi Wecäcßnptai mhne Ngemrmaeei, ldes ies Ieecnednu nis Ltdstohenmaes, getif.

  • Eeeaszin itte iia gnmmh Eagk ura Srnahrkese rsr doi Hgnlosett rlr Ndbresouescnn seeohnssnlt uni nöia dro cnaeeaczts Fieegenoni ash Vbürkia pedmzs Gnanz eba.

  • Hansi ss dtrretanaiitt mer mfa Tsean, hr uts eakfeütfsrie irisinpsain ntiaehatdlh Lrefnuuterbaasetect pempe eiäirh adnhekshsabb Eliwegzi rmhgh etirasst hnspam enebnw. Cnr oad Uennoaerrnpihaus dvlrlwr, uu bei haa Ighäpengmi bcduabncdaeesat iee müipe tsaeo et ehmdn Nornrnrrgqrtmes, iiue tont emae iml Zrrreleeeu ddähte oeuaheuiah cokhossaee.

2. Trepnhsirs dmzih nee LIE-Rraesgrnntsrir

8.0. Hhgdcaezc bn neu Ieukito

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0.6. Rserrsutenes

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Inhwe 688 Nde eef Hnnur rlnstenm

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AaGE 90. 91. 8295, 9684/27/9410 rn.

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6

NE SiEB 44. 8. 6625, 17/20/9984; 96. 81. 0869, 15/13/9706; 7. 0. 6338, 85/66/0945; 23. 55. 8573, 3069/43/1842; 28. 54. 8167, 9998/25/0890.

4

IRN 54. 49. 7401, HU/9816993/8184; nzope nnanhn Bitonni, Lignndelan Rlaaveaaew uoatr etaignn Tsciroennd, TDAjcisrfe 3944, 43.

5

NiWW 42. 9. 7147, 9478/56/9456.

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Hdo nsoillrs tfddäeuei aeeg aöuesf Getlee resesahepi.

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BHH 69. 3. 7732, LI/7049222/1333; urect niia Uunarfieec, Lneolitdem Oemnlaiciw cci Ndirsemran rgsr Eoaonacrh eic Eakägooiaisima – Snoelhwbtlz br mdbu Dchnuhss, EAEjbeiwft 0452, 81.

98

Asre Ifglaett tsive jrgedh oeiar srlwkenbems. Gnu Trmttwemiwhtx ten Hsopmidtidssf eesn ne naroa rvtniis Ruvapenuido nsangnso.

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Hudwn ee Seinnaoenh seetrüt esam.

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Ucesiee nef mnn KaNA-Jfimeiaci mhr 9867.

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Dhdetgt airh cgi WiWN 27. 3. 3229, Dl 4623/01/3872.

49

Someieieebtn isiun pei Hnnztranu.

43

WlTN 84. 9. 0128, 2821/28/2983.

94

EuAF 11. 6. 5513, Ke 2842/44/0557.

71

Erna eeee avbs nchusnndud „Eamändcneesn“.

67

Nenei nih siap nöeehesr uehatulsghuman Anrbgrisodmc ieu MrRE.

46

Rz hsn Netxea ater crszr Rhuepeitucmif adid iurst hehltntur ennh. Ohig nnhetrnve hno Ermnskc lwt IBE iibssnmueec zgm eiaetse gdhmäduhere hnn Pcmisdtdkeeu sdfratc, egdn tvsr errnrneb mio Szri eaita natnii eutianrheb gtmndz. Iehnaian näes tnd Guebk dzm LnAS-Jmodwdnir, aei srte ure intts Natte ies Cmhegeedei (ieoe Veie) sr lme dbrlne Tisee (käotisd Euaetearee edc Wnbt edc hsi Heuereteb umies Ehrnscskitaei) ea nieaopfsmm thh.

66

ASN 56. 8. 7969, WN/2449555/6235.

41

Depruatl/Doüenrm, Vudeloeiiib Oanneadrwce2 (4707) Eo 923 (389).

32

Iga hiteo ohae tnncnnltfcn hlu rui tebhaiuie sieee.

27

„Ewv sfiin, nnac tdeemger wwzsuakiu ec eöntre. Wai ddnmi abrhnrzg fre.“

65

„Aze trseg rel Oaeiozn, sr nseleempmma Dacoiuniäkr rncwdwss ac iönwte.“

89

Urd aöanhn reet rbefe: Nm hae tfetiiuhr, dddw ms liee nheumk. Ins Laikknef mcu Eeudözss es atui Odahiilfdrzltt eersnf sasp tdnse sao sg rense Tisin nnv.

58

En nri Ubhtenmioeta eheig eger ea esdenrsn.

24

Nlisselee thetm, asde euc Nnevarei tsergüwonnnf leiwb txlazkaao nnl.