Allgemein

Der funktionierende Mietenmarkt – ergänzende Überlegungen

Pröll
1 hat erneut zum Thema „Immobilienvermietung an den Gesellschafter“ Stellung genommen. Seine Überlegungen zur Voraussetzung eines funktionierenden Immobilienmarktes sollen in diesem Beitrag gewürdigt werden.2

1. Problemstellung

Der VwGH im Rahmen seiner Judikaturentwicklung zunächst judiziert, dass (jedenfalls auch3) hinsichtlich der Fremdüblichkeit einer Miete auf jene Miete abzustellen sei, die sich ein fremder dritter Immobilieninvestor als Ertrag aus seiner Investition erwartet. Man spricht hier von Renditemiete.

Die entsprechende Miete wurde von der Finanzverwaltung grundsätzlich nach dem sogenannten „umgekehrten Ertragswertverfahren“ ermittelt. Durch Vergleich dieser mathematisch ermittelten Sollmiete mit den am Markt erzielbaren Istmieten soll festgestellt werden, ob das Renditeinteresse des Vermieters erfüllbar ist oder nicht.

Ist es erfüllbar, hätte ein fremder Dritter die Investition auch getätigt, sodass sie dem betrieblichen Bereich der Gesellschaft zuzurechnen ist. Andernfalls erklärt sich die Investition nicht aus betriebswirtschaftlichen Überlegungen, sodass sie dem außerbetrieblichen Bereich der Gesellschaft4 zuzurechnen ist.

Nach dem VwGH5 ist jedoch dann nicht auf eine abstrakte Rechnung abzustellen, wenn es (ohnedies) einen funktionierenden Mietenmarkt gibt.

2. Funktionierender Mietenmarkt

2.1. Aussagen des VwGH

Nach Pröll hätte der VwGH unmissverständlich klargestellt, dass der Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes dem Steuerpflichtigen obliege. Daher solle die abstrakte Renditerechnung immer erst dann zur Anwendung gelangen, wenn dem Steuerpflichtigen der Nachweis des funktionierenden Mietenmarktes nicht gelänge. Pröll wundert sich, dass dieses Erfordernis in der Literatur erstaunlich gelassen hingenommen werde, obschon aus den Erkenntnissen nicht ableitbar sei, wie dieser Nachweis gelingen soll.6

Seite 1470 In seinem Erkenntnis vom 10. 2. 2016, 2013/15/0284, führt der VwGH zum Themenbereich lediglich aus: „Abgesehen davon wäre eine abstrakte Renditeberechnung dann gerechtfertigt, wenn es für das von der Beschwerdeführerin errichtete Mietobjekt keinen funktionierenden Mietenmarkt gäbe, was von der Beschwerdeführerin im Verwaltungsverfahren dezidiert bestritten worden ist.“

In seinem Erkenntnis vom 15. 9. 2016, 2013/15/0256, lautet die entsprechende Aussage des VwGH (nach Wiederholung der Rechtsprechung zur Renditemiete): „Eine solche abstrakte Renditeberechnung wäre allerdings dann nicht geboten, wenn es für das von der Körperschaft errichtete Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gäbe, sodass ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor Objekte vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde, was vom Steuerpflichtigen nachzuweisen ist.“

Im erstgenannten Erkenntnis behauptete der Steuerpflichtige daher, es gäbe einen entsprechenden Markt, im zweiten Erkenntnis verwendete die belangte Behörde gänzlich andere Ermittlungsmaßstäbe.7 Richtig ist, dass der VwGH den Nachweis eines derartigen Marktes dem Steuerpflichtigen zuweist. Allerdings erwähnt er mit keinem Wort, dass der Steuerpflichtige jedenfalls – so wie es Pröll verstanden wissen will – einen derartigen Markt nachzuweisen hätte und er bei Misslingen des Nachweises nachteilige Folgen zu tragen hätte.

2.2. Marktentscheidung und Renditemiete

Betrachtet man die beiden Erkenntnisse insbesondere vor dem Hintergrund der Entwicklung der Rechtsprechung, so wurde zunächst auf die Renditemiete abgestellt, die wiederum vom anzuwendenden Zinssatz abhängt. Man fängt demnach gedanklich an, einen bestimmten „passenden“ Zinssatz abzuleiten8 und errechnet daraus, basierend auf den bekannten Kosten, die sich ableitende Miete.

Haben sich nun aber – unabhängig von Aussagen in der Bewertungswissenschaft oder Überlegungen der Finanzverwaltung – Immobilieninvestoren entschlossen, bestimmte Investitionen durchzuführen, führt dies zu einem nicht wegzudiskutierenden Faktum. Ein Investor hat einen bestimmten Betrag in eine Immobilie investiert und kann damit am Markt bestimmte Mieten erzielen. Im Vergleich zu einem bestimmten Projekt geht es nach dem VwGH (klarerweise) um „Objekte vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten)“.

Haben also Investoren gehobene Einfamilienhäuser in einer bestimmten Lage in bestimmter Ausstattung und damit zu bestimmten Kosten errichtet und werden diese ihrer Bestimmung nach vermietet, so führen (fremde dritte) Investoren derartige Investitionen durch. Daher spielt es dann keine Rolle mehr, welche konkrete Rendite die Investoren aus dem Objekt zu erzielen vermögen.

Nach dem VwGH entscheidet daher der Markt, ob bestimmte Investitionen (fremdüblich) durchgeführt werden und nicht eine Ableitung der Finanzverwaltung aus wissenschaftlichen Quellen.

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