Steuern

Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung bei Parifizierung von Eigentumswohnungen

Herdin-WinterBFGjournal 2018, 291

Im gegenständlichen Fall war fraglich, ob die in § 30 Abs 2 Z 1 EStG vorgesehene Hauptwohnsitzbefreiung auch im Fall einer Parifizierung von Eigentumswohnungen zur Anwendung kommen kann. Die vorliegende Entscheidung bestätigt die in Rz 6627a und 6633 EStR 2000 vertretene Auffassung, dass auch Zeiten der Nutzung als Hauptwohnsitz vor erfolgter Parifizierung in die Fristberechnung einbezogen werden können.

BFG 25. 1. 2018, RV/7102639/2014, Revision zugelassen § 30 Abs 2 Z 1 EStG 1988

1. Der Fall

1.1. Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin erwarb gemeinsam mit ihrer Mutter im Jahr 2002 je einen Hälfteanteil an einer Liegenschaft. Im Jahr 2011 wurden die Nutzwerte der Liegenschaft festgesetzt (Parifizierung). Im Jahr 2012 erfolgte der Verkauf einer Wohnung, wobei bereits im Jahr 2010 eine Anzahlung entrichtet worden war.

1.2. Beschwerdeverfahren

Das Finanzamt verneinte die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung. Als Begründung führte dieses an, dass die Hauptwohnsitzbefreiung hinsichtlich der Veräußerung der Liegenschaft nicht berücksichtigt werden könne, weil die Beschwerdeführerin weder zwei Jahre durchgehend (von der Anschaffung bis zur Veräußerung) noch in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend ihren Hauptwohnsitz an der gegenständlichen Adresse gehabt hätte. Gemäß den Angaben im Zentralen Melderegister sei sie zu keinem Zeitpunkt an dieser Adresse gemeldet gewesen.

In ihrer Beschwerde führte die Beschwerdeführerin aus, dass sie an der Adresse der veräußerten Liegenschaft ihren Hauptwohnsitz gehabt habe. Gem Rz 6638 EStR 2000 könne ein Hauptwohnsitz aber unabhängig von der Meldung auch vorliegen, wenn der Steuerpflichtige am betreffenden Wohnsitz überhaupt nicht gemeldet sei. Für die Beurteilung des Hauptwohnsitzes könnten in diesem Fall ua folgende Umstände herangezogen werden:

  • Ort der Zustellung der Post und

  • Angabe als Wohnanschrift gegenüber Behörden.

Entscheidend sei, wo der Mittelpunkt der Lebensinteressen liege. Als Beweis legte die Beschwerdeführerin ihrer Beschwerde diverse diesbezügliche Nachweise bei.

In der Beschwerdevorentscheidung argumentierte das Finanzamt, dass die in § 30 Abs 2 Z 1 EStG vorgesehene Hauptwohnsitzbefreiung nicht berücksichtigt werden könne, weil bei erstmaliger Parifizierung eines davor im Miteigentum gestandenen Objekts der Erwerb der Eigentumswohnung erst mit Abschluss des Wohnungseigentumsvertrags erfolge. Die Hauptwohnsitzbefreiung würde nur dann greifen, wenn die Eigentumswohnung ab Erwerb mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt worden wäre. Dieses Erfordernis sei im gegenständlichen Fall nicht gegeben.

Seite 292 Im gegenständlichen Vorlagebericht beantragte die belangte Behörde in Abänderung ihrer bisherigen Rechtsansicht nun die Stattgabe der Beschwerde, weil alle Voraussetzungen für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung vorlägen.

Als Begründung wurde angeführt, dass die erstmalige Parifizierung einer Eigentumswohnung keinen Veräußerungs- bzw Anschaffungsvorgang darstelle. Somit trete auch die Eigentumswohnung in die Rechtsstellung des bisherigen anteiligen Grundstücks ein. Als Zeitpunkt der Anschaffung gelte daher der Zeitpunkt der Anschaffung des Miteigentumsanteils. Zudem würden sich die Anschaffungskosten und eine allfällige anteilige Altvermögenseigenschaft des Miteigentumsanteils in der Eigentumswohnung fortsetzen. Somit seien auch die Zeiten der Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz vor Begründung des Wohnungseigentums für die Beurteilung der Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung heranzuziehen.

Dabei sei es unbeachtlich, ob das Gebäude vor der Parifizierung als Eigenheim zu werten gewesen sei. Die Beschwerdeführerin sei gemeinsam mit ihrer Mutter Hälfteeigentümerin der betreffenden Liegenschaft gewesen. Im Jahr 2012 sei betreffend diese Liegenschaft eine erstmalige Parifizierung von drei Eigentumswohnungen vorgenommen worden. Die aus der Parifizierung entstandene Wohnung sei im Jahr 2012 veräußert worden. Die Zeiten der Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz vor Begründung des Wohnungseigentums seien für die Beurteilung der Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung heranzuziehen.

Die Beschwerdeführerin habe gemäß den vorgelegten Unterlagen ab dem Jahr 2002 ihren Lebensmittelpunkt an der Adresse der gegenständlichen Liegenschaft gehabt, wodurch die durchgehende Nutzung der Wohnung über einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung gegeben sei. Im Oktober 2012 habe die Beschwerdeführerin ihren Mittelpunkt der Lebensinteressen an einen anderen Ort verlegt. Daher seien die Voraussetzungen für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung gegeben.

2. Die Entscheidung

2.1. Rechtslage

Gem § 2 Abs 3 Z 7 iVm §§ 29 Z 1 und 30 Abs 1 EStG unterliegen Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen der Einkommensteuer.

§ 30 Abs 2 Z 1 EStG sieht vor, dass Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden von der Besteuerung ausgenommen sind, wenn sie dem Veräußerer entweder ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (Hauptwohnsitzbefreiung).

2.2. Hauptwohnsitzbefreiung bei Parifizierung anwendbar

Unbestritten war, dass der Verkauf des Hälfteanteils an der gegenständlichen Liegenschaft durch die Beschwerdeführerin mittels Kaufvertrags von 2012 grundsätzlich als private Grundstücksveräußerung iSd § 29 Z 1 iVm § 30 Abs 1 EStG zu qualifizieren war. Des Weiteren wurde vom Finanzamt aufgrund der im Verfahrensverlauf vorgelegten Nachweise auch nicht angezweifelt, dass die Beschwerdeführerin an der gegenständlichen Liegenschaft von 2002 bis zum Verkauf im Jahr 2012 ihren Hauptwohnsitz inne hatte und diesen nach dem Verkauf verlegte.

Seite 293 Verfahrensgegenständlich war jedoch die Frage, ob der Verkauf der gegenständlichen Wohnung überhaupt unter die Hauptwohnsitzbefreiung gem § 30 Abs 1 Z 1 EStG fallen kann, weil die Parifizierung der Liegenschaft erst anlässlich des Verkaufs erfolgte.

Die erstmalige Parifizierung von Eigentumswohnungen stellt keinen Veräußerungs- bzw Anschaffungsvorgang dar. Wie bei einer Realteilung liegt eine Konkretisierung der bisherigen Miteigentumsanteile vor und das Wohnungseigentum tritt an die Stelle des bisherigen Miteigentums. Somit tritt auch die Eigentumswohnung in die Rechtsstellung des bisherigen (anteiligen) Grundstücks ein.

Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt daher der Zeitpunkt der Anschaffung des Miteigentumsanteils. Die Anschaffungskosten und eine allfällige anteilige Altvermögenseigenschaft des Miteigentumsanteils in der Eigentumswohnung setzen sich fort.

Somit sind auch Zeiten der Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz vor Begründung des Wohnungseigentums für die Beurteilung der Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung heranzuziehen. Da die Beschwerdeführerin ihren Mittelpunkt der Lebensinteressen über den gem § 30 Abs 1 Z 1 EStG erforderlichen Zeitraum an der gegenständlichen Liegenschaft innehatte, waren die Voraussetzungen für die Befreiung der aus der Veräußerung der gegenständlichen Liegenschaft erzielten Einkünfte erfüllt.

3. Praxishinweise

Bei der Parifizierung handelt es sich um eine Konkretisierung der bisherigen Miteigentumsverhältnisse. Findet eine Parifizierung statt, können daher grundsätzlich auch Zeiten davor für die Berechnung der notwendigen Fristen für die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung herangezogen werden.

Zu beachten ist jedoch, dass das gegenständliche Objekt die Voraussetzungen zur Qualifikation als Eigenheim oder Eigentumswohnung iSd § 30 Abs 2 Z 1 EStG in jedem Fall auch vor der Parifizierung erfüllen muss. Im Fall einer Eigentumswohnung ist das auch dann der Fall, wenn die Begründung des Wohnungseigentums erst bei Verkauf vorliegt.1

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In diesem Sinne VwGH 24. 1. 2018, Ra 2017/13/0005; siehe auch Miladinovic/Ramharter, VwGH zur Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung bei Mietkaufmodellen, BFGjournal 2018, 98.